別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 稲沢 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -11 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　児玉　和久 印  TEL.

鑑定評価額 8,080,000 円  １㎡当たりの価格 50,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市祖父江町森上本郷一２３番１３ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 河川保全区域 1:1 住宅 Ｗ2 川辺に一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 森上 690m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 森上駅東方 690m 法令 規制 １住居 (60,200) 河川保全区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅を主とする郊外の既成住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状のまま推移す るものと予測される。住宅需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄尾西線、津島線沿線で、稲沢市のうち概ね旧祖父江町、旧平和町の住宅地域。需要者の中心は同一需 給圏内に居住する個人のエンドユーザーが大半を占める。近隣地域は森上駅徒歩圏内の既成住宅地域であるが、市内中 心部から遠く、利便性はやや劣る。新型コロナウイルス感染症の影響はあまり見られないが、周辺人口は減少しており 、需要は弱い。土地は７００万円～１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を主とする郊外の既成住宅地域で、周辺にアパート等の賃貸物件も散見されるが、標準地は画地規模が小さく 、共同住宅を想定することは経済合理性に欠けるため、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引需要が大半を占め 、居住の快適性、市場性を重視して価格形成が行われる蓋然性が高い。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格 を採用し、単価と総額との関係等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は比較的少 なく、市内中心部の需要は引き続き安定して いるが、旧祖父江町、旧平和町の需要は弱含 んでいる。 森上駅徒歩圏内の既成住宅地域であるが、市 内中心部から遠く、利便性はやや劣る。需要 は弱く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％