鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小牧 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北名古屋０３２９ -10	北名古屋市		建付地	（　）	台形	北東16m県道、南7m、角地		準工 (70,200)
b	Ａ中川０２１８ -527	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	西14.5m市道、北10.4m、東7.2m、三方路		工業 (70,200)
c	Ａ小牧０２１３ -551	小牧市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m市道、東15.5m、角地		準工地区計画等 (70,200)
d	Ａ春日井０３０５ -11	春日井市		更地	（　）	不整形	南西11.7m県道、西6m、北2.8m、三方路		｢調区｣ (60,200)
e	Ａ犬山０２２２ -536	犬山市		建付地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,409	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,409	100 [ 106.1]	85,211	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	86,100
b	(　 ) 86,635	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	81,241	100 [ 106.6]	76,211		77,000
c	(　 ) 81,237	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	76,750	100 [ 94.5]	81,217		82,000
d	(　 ) 67,999	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,795	100 [ 74.4]	91,122		92,000
e	(　 ) 47,675	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,198	100 [ 57.5]	82,083		82,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,800 円／㎡]

小牧 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	431,975,135	96,982,118	334,993,017	255,516,000	79,477,017	（　0.9438） 75,010,409	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,562,716,854 円　　　　（　 69,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	11,268.02	Ｓ5	36,139.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	22,588 ㎡	105.0 m x 216.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５階：倉庫兼事務所（約３６，０００㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 5	倉庫、事務所	36,139.45	100.0	36,139.45	1,080	39,030,606	3.0	117,091,818
							0.0	0
～

～

～

～

計		36,139.45	100.0	36,139.45		39,030,606		117,091,818
								0

⑨年額支払賃料	39,030,606 円　×　12ヶ月　＝　 468,367,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 36,139.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	468,367,272 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 37,469,382 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	430,897,890 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	117,091,818 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,077,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	431,975,135 円　　　　（　 19,124 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ小牧賃貸１３　　　　-901	968 ( 966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,073	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,083 円/㎡　月額支払賃料（　 1,080 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ小牧賃貸３０　　　　-501	934 ( 918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,092
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小牧 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	19,900,000 円	3,980,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,051,018 円	468,367,272　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,669,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 39,402,000 円	3,980,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	3,980,000 円	3,980,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,980,000 円	3,980,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 96,982,118 円　（　　　　　　 4,294 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,980,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 36,139.45 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 80 ％　＋　0.0696 × 10 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	255,516,000 円（　　　　　 11,312 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	431,975,135 円
②総費用	96,982,118 円
③純収益　①－②	334,993,017 円
④建物等に帰属する純収益	255,516,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	79,477,017 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	75,010,409 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,321 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,562,716,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
小牧 9-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小牧 9-5

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　竹内　一理

印

TEL.

鑑定評価額

1,940,000,000 円

１㎡当たりの価格

85,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小牧市大字入鹿出新田字新道８２２番１外				②地積　(㎡)	22,588 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2	倉庫兼事務所Ｓ4	大中規模の倉庫が建ち並ぶＩＣ背後の工業地域	北東9m市道、四方路	水道、ガス、下水	石仏 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 120 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　 18,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

石仏駅北東方

3.3km

法令

規制

工業
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大中規模の倉庫が建ち並ぶＩＣ背後の工業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持してい
くものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は尾張地方一円の工業地域である。需要者の中心は流通業務を営む企業等であるが、不動産投資顧問などに
よる不動産投資の参入も考えられ、県外からの需要も期待される。新型コロナウイルス感染症の発生による不透明感は
あるものの、物流用地については需要は堅調であるが、地価上昇については一服感が見られる。取引価格は規模等によ
り総額はまちまちで中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内には一棟貸しの収益物件としての需要も見られるが、収益価格は想定した建物のスペックにより賃料水準
は大きく異なるため、流動的にならざるを得なく規範性はやや劣ると判断した。本件では、最近の不動産市場の動向を
反映して求められた実証的価格である比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の発生による不透
明感はあるものの、物流用地については需要
は堅調である。

大中規模の倉庫が建ち並ぶＩＣ背後の工業地
域であり、価格形成に影響を及ぼす目立った
変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小牧 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ犬山０２２２ -536	犬山市		建付地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	Ｂ岩倉０２０９ -503	岩倉市		貸家建付地	（　）	台形	北6.8m市道、西6.4m、角地		工業 (60,200)
c	Ａ大口０２１８ -521	丹羽郡大口町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m町道、南6.5m、東6.5m、三方路		工業 (70,200)
d	Ａ西０２０４ -509	名古屋市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	北7.7m市道、東6.5m、南6m、三方路		工業高度地区最高31m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,675	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,198	100 [ 57.5]	82,083	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	82,900
b	(　 ) 67,524	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	64,902	100 [ 81.3]	79,830		80,600
c	(　 ) 54,463	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	51,897	100 [ 60.8]	85,357		86,200
d	(　 ) 134,430	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	130,515	100 [ 141.3]	92,367		93,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,800 円／㎡]

小牧 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	455,973,754	103,846,730	352,127,024	278,628,000	73,499,024	（　0.9438） 69,368,379	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,445,174,563 円　　　　（　 64,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	11,268.02	Ｓ5	36,139.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	22,588 ㎡	105.0 m x 216.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５階：倉庫兼事務所（約３６，０００㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 5	倉庫、事務所	36,139.45	100.0	36,139.45	1,140	41,198,973	3.0	123,596,919
							0.0	0
～

～

～

～

計		36,139.45	100.0	36,139.45		41,198,973		123,596,919
								0

⑨年額支払賃料	41,198,973 円　×　12ヶ月　＝　 494,387,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 36,139.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	494,387,676 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 39,551,014 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	454,836,662 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	123,596,919 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,137,092 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	455,973,754 円　　　　（　 20,187 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ小牧賃貸３０　　　　-501	934 ( 918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,157	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,143 円/㎡　月額支払賃料（　 1,140 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ小牧賃貸１３　　　　-901	968 ( 966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,132
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小牧 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	21,700,000 円	4,340,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,831,630 円	494,387,676　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,669,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 42,966,000 円	4,340,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	4,340,000 円	4,340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,340,000 円	4,340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 103,846,730 円　（　　　　　　 4,597 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,340,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 36,139.45 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 80 ％　＋　0.0696 × 10 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	278,628,000 円（　　　　　 12,335 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	455,973,754 円
②総費用	103,846,730 円
③純収益　①－②	352,127,024 円
④建物等に帰属する純収益	278,628,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	73,499,024 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	69,368,379 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,071 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,445,174,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,000 円／㎡）