鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小牧 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ小牧０２１３ -538	小牧市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ小牧０２１３ -527	小牧市		建付地	（　）	長方形	北15m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	Ａ小牧０２２８ -504	小牧市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	Ａ小牧０２２７ -522	小牧市		更地	（　）	長方形	北西9.4m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ａ小牧０３１３ -13	小牧市		建付地	（　）	長方形	北19.5m国道、東6m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,320	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	93,417	100 [ 78.6]	118,851	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 96,415	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,776	100 [ 81.4]	116,432		116,000
c	(　 ) 118,284	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.3]	131,814	100 [ 85.6]	153,988		154,000
d	(　 ) 90,725	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	99,970	100 [ 75.4]	132,586		133,000
e	(　 ) 125,862	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	118,144	100 [ 77.7]	152,051		152,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.5	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -11.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

小牧 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,153,149	1,118,456	4,034,693	3,183,410	851,283	（　0.9472） 806,335	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	18,751,977 円　　　　（　 73,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼住宅	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	257 ㎡	18.0 m x 14.3 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所、２階事務所兼住宅、３階住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	事務所兼住宅	240.00	100.0	240.00	1,799	431,760	3.0	1,295,280
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		431,760		1,295,280
								0

⑨年額支払賃料	431,760 円　×　12ヶ月　＝　 5,181,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,181,120 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 328,147 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,140,973 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,295,280 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,153,149 円　　　　（　 20,051 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ小牧賃貸２８　　　　-502	1,779 ( 1,776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	1,850	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,803 円/㎡　月額支払賃料（　 1,799 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ小牧賃貸０１　　　　-504	1,614 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [110.0]	1,755
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小牧 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	224,500 円	44,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	273,456 円	5,469,120　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 444,500 円	44,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	44,900 円	44,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,900 円	44,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,118,456 円　（　　　　　　 4,352 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,900,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,183,410 円（　　　　　 12,387 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,153,149 円
②総費用	1,118,456 円
③純収益　①－②	4,034,693 円
④建物等に帰属する純収益	3,183,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	851,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	806,335 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,137 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,751,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
小牧 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小牧 5-5

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　藤嶋　洋一

印

TEL.

鑑定評価額

31,400,000 円

１㎡当たりの価格

122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小牧市中央２丁目８４番				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1.2:1	事務所兼住宅Ｓ2	事務所、共同住宅、一般住宅が混在する商業地域	東16m市道	水道、ガス、下水	小牧 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

小牧駅北東方

240m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は繁華性の低い商業地域で、駅には近く利便性は高いが、景気の先行き不透明感も高まっていることか
ら、地価は若干弱含み傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 122,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小牧市内を中心に周辺の市町を含む中心商業地域又は幹線沿いに形成された商業地域一円。需要者は、営
業所、事務所等を運営する地元法人事業者等である。市場の需給動向は、小牧駅に近い立地の良い商業地域で、利便性
は高いものの需要は若干弱含みで推移している。市場での需給の中心となる価格帯は、商業地という特性から区々であ
るが、対象標準地の規模で３，０００～３，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は周辺類似地域等の一長一短はあるものの、的確な取引事例により試算されており、規範性が高い。一方、収
益性が重視される商業地域ではあるが、事務所兼住宅を想定した収益価格は賃料水準の低廉性を反映し低く求められた
。よって、自用目的での取引価格等により価格水準が形成されることが多いことから、収益価格は参考程度に留め、代
表標準地との検討を踏まえ、市場動向を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小牧 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 123,000 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[ 99.0]

[100.0]
100

122,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    124,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大による景気の
先行き不透明感が高まっており、小牧市商業
地の地価は若干弱含みに推移している。

小牧駅に近い商業地域であるが、不動産需要
の減少等が認められるため、この１年間での
地価は若干下落している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

小牧 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ小牧０２１３ -527	小牧市		建付地	（　）	長方形	北15m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	Ａ小牧０２１３ -538	小牧市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ小牧０２１３ -549	小牧市		更地	（　）	長方形	南西9m県道、北東6m、二方路		１住居 (60,200)
d	Ａ小牧０２１３ -557	小牧市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東25m県道、南3.5m、角地		商業 (90,400)
e	Ａ小牧０３１８ -1	小牧市		更地	（　）	ほぼ台形	北15m国道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,415	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,776	100 [ 80.5]	117,734	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 116,320	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	93,417	100 [ 79.4]	117,654		118,000
c	(　 ) 96,007	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	90,745	100 [ 80.7]	112,447		112,000
d	(　 ) 129,495	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	122,771	100 [ 91.1]	134,765		135,000
e	(　 ) 88,353	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	90,470	100 [ 71.3]	126,886		127,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.5	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 122,000 円／㎡]

小牧 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地地域内にあり、積算価格は求められなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,169,432	1,132,820	4,036,612	3,240,130	796,482	（　0.9472） 754,428	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	17,544,837 円　　　　（　 68,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼住宅	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	257 ㎡	18.0 m x 14.3 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所、２階事務所兼住宅、３階住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	事務所兼住宅	240.00	100.0	240.00	1,805	433,200	3.0	1,299,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		433,200		1,299,600
								0

⑨年額支払賃料	433,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,198,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,198,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 329,184 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,157,216 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,299,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,216 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,169,432 円　　　　（　 20,115 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ小牧賃貸２８　　　　-502	1,779 ( 1,776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,783	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,810 円/㎡　月額支払賃料（　 1,805 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ小牧賃貸２８　　　　-501	2,195 ( 2,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	1,847
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小牧 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,500 円	45,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	274,320 円	5,486,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 452,400 円	45,700,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	45,700 円	45,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,700 円	45,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,132,820 円　（　　　　　　 4,408 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,700,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,240,130 円（　　　　　 12,608 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,169,432 円
②総費用	1,132,820 円
③純収益　①－②	4,036,612 円
④建物等に帰属する純収益	3,240,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	796,482 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	754,428 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,936 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,544,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,300 円／㎡）