鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小牧 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ小牧０３１３ -16	小牧市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ小牧０２１３ -557	小牧市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東25m県道、南3.5m、角地		商業 (90,400)
c	Ａ小牧０２２７ -522	小牧市		更地	（　）	長方形	北西9.4m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ小牧０２１３ -538	小牧市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ａ小牧０３１８ -1	小牧市		更地	（　）	ほぼ台形	北15m国道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,821	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,397	100 [ 104.7]	80,608	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,600
b	(　 ) 129,495	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	122,771	100 [ 119.4]	102,823		103,000
c	(　 ) 90,725	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	99,970	100 [ 99.4]	100,573		101,000
d	(　 ) 116,320	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	93,417	100 [ 102.5]	91,139		91,100
e	(　 ) 88,353	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	90,470	100 [ 92.6]	97,700		97,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.5	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.5	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,700 円／㎡]

小牧 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,422,049	1,860,389	5,561,660	3,803,580	1,758,080	（　0.9504） 1,670,879	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	37,130,644 円　　　　（　 58,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	158.67	Ｓ2	317.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	634 ㎡	27.5 m x 23.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階一括貸しの店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	317.34	100.0	317.34	2,101	666,731	10.0	6,667,310
							0.0	0
～

～

～

～

計		317.34	100.0	317.34		666,731		6,667,310
								0

⑨年額支払賃料	666,731 円　×　12ヶ月　＝　 8,000,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 317.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,000,772 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 640,062 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,360,710 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,667,310 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,339 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,422,049 円　　　　（　 11,707 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ小牧賃貸１３　　　　-501	2,238 ( 2,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,202	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,119 円/㎡　月額支払賃料（　 2,101 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ小牧賃貸２８　　　　-501	2,195 ( 2,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,036
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小牧 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	280,500 円	56,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	400,039 円	8,000,772　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 484,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 555,300 円	56,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	84,150 円	56,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,100 円	56,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,860,389 円　（　　　　　　 2,934 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 317.34 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,803,580 円（　　　　　 5,999 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,422,049 円
②総費用	1,860,389 円
③純収益　①－②	5,561,660 円
④建物等に帰属する純収益	3,803,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,758,080 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,670,879 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,635 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,130,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
小牧 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小牧 5-4

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　杉本　岳晴

印

TEL.

鑑定評価額

59,300,000 円

１㎡当たりの価格

93,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小牧市山北町４７番				②地積　(㎡)	634 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1.2:1	店舗ＲＣ2	低層店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	南20m国道	水道、下水	小牧 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

小牧駅北西方

1.6km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線国道沿道に展開される事務所ビルや店舗併用住宅等が混在する路線商業地域である。当面は建替等が進みつ
つも現状を維持していくものと予測される。地価についてはコロナ収束が見通せず中長期予測は困難である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地の属する近隣地域の同一需給圏は当市内ないし周辺市町の幹線道路に面する路線商業地域等と把握しうる。
最終需要者は主に地元資本家等と推定される。路線商業地は定期借地権や建貸しによる出店形態が多く、近年は出店意
欲も弱含みなため共同住宅等が建築される場合も多い。今般の新型コロナウイルスによる経済活動自制傾向等によりテ
ナント撤退も増加しつつある。商業地地価水準は弱含みであるが更地の価格帯は㎡単価で１０万円前後と把握しうる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

（５）の通り比準価格及び収益価格が試算された。前者は規範性のある事例地と標準地との価格形成要因を比較等して
試算された価格で実証性がある。後者は想定賃料収入に基づく純収益を還元して試算された価格で理論的である。本件
では郊外都市の商業地の特質及び昨今の状況等より、賃料水準や入居率には限界があるため、収益価格は相対的に精度
に劣ると思量する。よって対象標準地の交換価値を反映する比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小牧 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 123,000 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[127.3]

[100.0]
100

95,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和元年中までの地価上昇傾向が昨年からの
新型コロナウィルス感染症の影響で各種業態
のテナントが売上減に苦しみ商業地取引は軟
調である。

昨年以降からの、特段の地域要因の変動は見
られなかった。当面現状のまま推移するもの
と予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小牧 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ小牧０２１３ -527	小牧市		建付地	（　）	長方形	北15m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	Ａ小牧０３１３ -14	小牧市		更地	（　）	ほぼ正方形	西15m県道、中間画地		準住居 (70,200)
c	Ａ小牧０３１３ -5	小牧市		底地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ小牧０２２８ -504	小牧市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,415	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,776	100 [ 104.0]	91,131	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,100
b	(　 ) 94,286	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,532	100 [ 96.9]	96,524		96,500
c	(　 60,499) 86,427	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	85,476	100 [ 93.0]	91,910		91,900
d	(　 ) 118,284	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.8]	102,277	100 [ 108.5]	94,265		94,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +13.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

小牧 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,199,742	1,802,000	5,397,742	3,858,480	1,539,262	（　0.9504） 1,462,915	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	32,509,222 円　　　　（　 51,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	156.00	Ｓ2	312.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	634 ㎡	27.5 m x 23.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ２階建の１棟貸し店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	312.00	100.0	312.00	2,030	633,000	10.0	6,330,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		312.00	100.0	312.00		633,000		6,330,000
								0

⑨年額支払賃料	633,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,596,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,596,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 455,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,140,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,330,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,502 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,199,742 円　　　　（　 11,356 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ小牧賃貸１３　　　　-501	2,238 ( 2,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,035	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,040 円/㎡　月額支払賃料（　 2,030 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ小牧賃貸１９　　　　-501	2,461 ( 2,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,344
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小牧 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	276,000 円	55,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	379,800 円	7,596,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 489,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 546,400 円	55,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	55,200 円	55,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,200 円	55,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,802,000 円　（　　　　　　 2,842 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 35 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,858,480 円（　　　　　 6,086 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,199,742 円
②総費用	1,802,000 円
③純収益　①－②	5,397,742 円
④建物等に帰属する純収益	3,858,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,539,262 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,462,915 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,307 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,509,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,300 円／㎡）