別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小牧 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -18 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　杉本　岳晴 印  TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 83,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市大字小牧原新田字自才前１４２２番４外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか、倉 庫等も見られる住宅 地域 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 小牧原 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 小牧原駅西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 同市中心市街地北部の南寄りエリアに範囲付けられる混在住宅地域で事業所や倉庫等も見られ用途汎用性はある 。現状が継続するものと予測するが、地価はコロナ収束が見通せない中で中長期予測は困難である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心市街地周辺部の、戸建住宅地域等の存する圏域と判定する。最寄駅から徒歩圏に存する点では市内 でも接近性には優位性のある住宅地域である。また地域北方において幹線道路との接近も良いため需要には底堅いもの がある。昨年中の新型コロナ感染症による市場への負の影響は未だ限定的と思量される。最終需要者は名古屋方面のほ か当市内及び周辺市町への通勤者世帯等と推定する。近隣地域の価格帯は更地で１，０００万円前後を底値とする。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と価格牽連性の認められる地域内に生じた取引等に基づく事例の中から抽出した土地価格に対 して、各種補修正及び価格形成要因の比較を行い適切に試算されたもので、実証的である。一方、本地点の属する近隣 地域は、戸建住宅用地が需要の中心で、収益性よりも快適性等がより重視されるため、収益価格の試算は断念した。よ って現実市場における交換価値を適切に反映している比準価格を標準に鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小牧 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,200 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [106.0] 100 [ 99.5] [103.0] 100 85,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和元年中まで市場は堅調であったが昨年か らの新型コロナウィルス感染症の影響で一転 して不透明な状態となり住宅地需要も分岐点 に立ちつつある。 中規模低層戸建住宅のほか倉庫事業所等も見 られる混在地域で、特に変動要因はなかった 。当面現状のまま推移するものと予測する。 変動なし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％