別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小牧 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -14 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　和徳 印  TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市安田町１４９番１ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 小牧 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 小牧駅北西方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域である。将来動向については、特に価格形成に影響を与える地 域の変動要因も無く、今後暫くは現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、小牧市西部を中心として広がる住宅地域。需要者は市内居住者を中心に周辺市町からの転入者も 想定される。熟成した住宅地であるが、駅徒歩圏外であるため、利便性の高い地域に比べて競争力の劣等は否めない。 また、新型コロナウイルス感染症の影響により総じて購買意欲は減退傾向である。需要の中心となる価格帯は土地が１ ，５００～２，０００万円程度、新築戸建住宅が３，０００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心であり、且つ対象地について敷地規模が小さく主たる需要者は収益性に着目しない。従って、 比準価格のみによったが、当該価格は市場性を反映した妥当な価格であると判断の上、代表標準地との均衡にも留意し て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小牧 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [106.0] 100 [105.1] [103.0] 100 91,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会情勢による先行き不透明感より消費意欲 は減退傾向であるが、既存の住宅地供給は少 なく、利便性の高い地域を中心に需要は安定 的に推移。 熟成した住宅地域であり、特に価格形成に影 響を与える変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％