別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小牧 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -11 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　加藤　恭一 印  TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 85,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市久保一色南２丁目２７０番 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 田県神社前 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 田県神社前駅南西方 750m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に変化をもたらす要因は特になく、当面は現状の地域環境を維持、又、地価は安定的に推移していたが、新 型コロナウイルス感染症の広がりや収束が今後の地価動向を左右するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小牧市内、市中心部から北部にかけての住宅地域一円と判定する。主な需要者は、小牧市又は周辺市町 に在住のサラリーマンを中心とする個人である。一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域として安定的に推移し ており、市場の需給動向に大きな変化は見られない。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１２００万円から１８０ ０万円程度、新築戸建住宅で２８００万円から３５００万円程度が標準的と推測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準 価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、面積、間口等の画地条件より、収益性が顕在化する賃貸共同住宅を 対象標準地上に想定することは現実的でないと判断した為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準 地との比較より得た対象標準地の規準価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小牧 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [106.0] 100 [102.4] [106.0] 100 85,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は新型コロナウイルス感染症により 厳しい状況にあるとしつつも、経済活動が徐 々に再開する中で、持ち直し又は持ち直しの 動きが見られる。 小牧市北部に位置する熟成した住宅地域であ り、価格に影響を及ぼすような地域要因の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％