別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月11日　提出 小牧 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -3 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　辻　憲作 印  TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市大字久保一色字金六前３４９８番１ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,188) 2:1 住宅 ＲＣ2 旧来からの一般住宅 が多く見られる住宅 地域 南4.7m市道 水道、ガス 田県神社前 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 田県神社前駅西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多くみられる住宅地域であるが、周辺の未利用地で宅地開発が行われるなど、子育て世代の流入によ る地域の発展が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小牧市を中心とする名鉄小牧線沿線の住宅地域である。需要者の中心は小牧市内在住の個人のほか、周辺 の市町からの転入者も想定される。近隣地域は小牧市の中心部からやや離れた旧来からの住宅地域である。新型コロナ ウイルス感染症の影響により需要はやや弱含みつつある。市場における中心価格帯は規模によって異なるが、土地は１ ０００～１５００万円程度、新築戸建住宅は２５００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する近隣地域は最寄駅からの距離等の地域要因を勘案すると、賃貸市場が未成熟であり賃貸経営を想定 することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。一方、同一需給圏内において自己利用目的とした信 頼性のある取引事例を多数収集できたことから、本件では比準価格を標準として、代表標準地との均衡についても十分 検討し、市場の需給動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小牧 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [106.0] 100 [119.0] [106.0] 100 73,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により不動 産市場では先行き不透明感が高まっており、 今後の不動産市況の動向に注視が必要である 。 従来不動産市況は堅調に推移してきたが、新 型コロナウイルス感染症の影響による需要の 減退から地価は下落に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％