鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江南 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ江南０２０１ -533	江南市		建付地	（　）	長方形	北15m県道、東5m、角地		近商 (90,200)
b	Ａ江南０２１０ -506	江南市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ江南０２１１ -544	江南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、南西6m、角地		１中専 (70,200)
d	Ａ岩倉０２０９ -7	岩倉市		更地	（　）	長方形	南7.5m市道、東6m、角地		近商 (80,200)
e	Ａ小牧０２１３ -549	小牧市		更地	（　）	長方形	南西9m県道、北東6m、二方路		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,439	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 124.8]	112,764	100 [ 108.1]	104,315	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 132,000	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,756	100 [ 119.8]	108,311		119,000
c	(　 ) 126,661	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 137.8]	90,905	100 [ 87.0]	104,489		115,000
d	(　 ) 147,779	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	137,741	100 [ 128.4]	107,275		118,000
e	(　 ) 96,007	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	90,745	100 [ 90.0]	100,828		111,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

江南 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,608,953	3,122,472	9,486,481	6,163,020	3,323,461	（　0.9504） 3,158,617	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	70,191,489 円　　　　（　 54,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江南 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	582.94	ＬＳ1	582.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	85 ％	200 ％	200 ％	1,291 ㎡	34.5 m x 37.4 m	前面道路：県道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド型店舗一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	582.94	100.0	582.94	1,815	1,058,036	6.0	6,348,216
							3.0	3,174,108
～

～

～

～

計		582.94	100.0	582.94		1,058,036		6,348,216
								3,174,108

⑨年額支払賃料	1,058,036 円　×　12ヶ月　＝　 12,696,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 582.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,696,432 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 761,786 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,934,646 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,348,216 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,673 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,174,108 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 614,634 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,608,953 円　　　　（　 9,767 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ江南賃貸０１　　　　-501	1,919 ( 1,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,865	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,892 円/㎡　月額支払賃料（　 1,815 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ江南賃貸３１　　　　-504	1,843 ( 1,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,919
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江南 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	272,700 円	90,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	634,822 円	12,696,432　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,215,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 772,600 円	90,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	136,350 円	90,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,900 円	90,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,122,472 円　（　　　　　　 2,419 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 582.94 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,163,020 円（　　　　　 4,774 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,608,953 円
②総費用	3,122,472 円
③純収益　①－②	9,486,481 円
④建物等に帰属する純収益	6,163,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,323,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,158,617 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,447 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,191,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
江南 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江南 5-3

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　加藤　恭一

印

TEL.

鑑定評価額

145,000,000 円

１㎡当たりの価格

112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江南市古知野町福寿１１３番				②地積　(㎡)	1,291 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他） (85,200)
	1:1	店舗Ｓ1	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	東23m県道、北側道	水道、ガス、下水	江南 630m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 160 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３ｍ県道

交通

施設

江南駅西方

630m

法令

規制

準住居
(75,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗の建替え、入居者の入替え等によって、地域環境が若干変化することは想定されるが、当面は現状の繁華性
を維持、又、地価は新型コロナウイルス感染症の広がりや収束が今後の地価動向を左右するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江南市及び周辺市町を含む幹線及び準幹線沿いの商業地域一円と判定する。需要者は、飲食店、物品販
売店等を業とする事業者等が想定される。目立った店舗進出はないが、交通量は多く、背後地の状態も良好であること
から繁華性は維持されいる。需要の中心となる価格帯は、事業者の規模、業種によって求める画地規模が様々であり見
出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、地積約１３００㎡の低層店舗用地であり、収益価格の試算も同等の建物が最有効使用であると判断し試
算を行ったが、低層建物のため容積率の充足率が低く、又、駐車場のスペースも広く確保する必要があったこと等から
収益価格は低位に求められた。よって本件は、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、更には、代表
標準地との比較より得た対象標準地の規準価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江南 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 104,000 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[102.0]

100
[ 97.9]

[110.0]
100

112,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済は新型コロナウイルス感染症により
厳しい状況にあるとしつつも、経済活動が徐
々に再開する中で、持ち直し又は持ち直しの
動きが見られる。

交通量、店舗の連たん性等の環境条件に大き
な変化は見られないが、店舗、事務所等に対
する需要減は否めない状況にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

江南 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ小牧０３１８ -1	小牧市		更地	（　）	ほぼ台形	北15m国道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ小牧０３１３ -34	小牧市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西14m県道、北7.5m、南3m、三方路		１住居 (70,200)
c	Ａ北名古屋０２２４ -543	北名古屋市		更地	（　）	長方形	東42m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ａ豊山０２２５ -528	西春日井郡豊山町		更地	（　）	ほぼ長方形	南21m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,353	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	90,470	100 [ 87.1]	103,869	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 82,605	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	76,815	100 [ 80.8]	95,068		105,000
c	(　 ) 114,959	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	112,890	100 [ 99.3]	113,686		125,000
d	(　 ) 124,021	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	122,768	100 [ 111.6]	110,007		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

江南 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,692,315	3,528,582	10,163,733	6,386,700	3,777,033	（　0.9459） 3,572,696	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	79,393,244 円　　　　（　 61,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江南 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	582.94	ＬＳ1	582.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	85 ％	200 ％	200 ％	1,291 ㎡	34.5 m x 37.4 m	前面道路：県道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの店舗を想定する。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	582.94	100.0	582.94	1,984	1,156,553	5.0	5,782,765
							2.0	2,313,106
～

～

～

～

計		582.94	100.0	582.94		1,156,553		5,782,765
								2,313,106

⑨年額支払賃料	1,156,553 円　×　12ヶ月　＝　 13,878,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 582.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,878,636 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 693,932 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,184,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,782,765 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,936 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,313,106 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 452,675 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,692,315 円　　　　（　 10,606 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊山賃貸２５　　　　-501	1,334 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,765	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 1,984 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ扶桑賃貸１５　　　　-501	1,662 ( 1,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,069
c	Ｂ北名古屋賃貸２４　　　　-504	2,264 ( 2,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,270

江南 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	457,500 円	91,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	693,932 円	13,878,636　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,215,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 933,300 円	91,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,250 円	91,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,500 円	91,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,528,582 円　（　　　　　　 2,733 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,500,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 582.94 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,386,700 円（　　　　　 4,947 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,692,315 円
②総費用	3,528,582 円
③純収益　①－②	10,163,733 円
④建物等に帰属する純収益	6,386,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,777,033 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,572,696 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,393,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,500 円／㎡）