別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 江南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江南 -2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　藤嶋　洋一 印  TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 79,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江南市野白町西千丸１３１番 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も介在する住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 江南 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 江南駅北東方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動はなく、当面は熟成度の高まりが期待されつつも現状の地域環境を維持するものと予測す る。地価水準は若干弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、江南市を中心に隣接する扶桑町等の一部を含む住宅地域一円。需要者は、江南市在住又は江南市に地縁 性を有する個人が中心である。一部、農地が見られるものの住宅地域としてかなり熟成している。需要の中心となる価 格帯は、土地のみで１，０００～１，５００万円程度、新築戸建物件で２，５００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、採算性のある収益物件が建てられないため、収益還元法は適用しなかった。市場では 自己使用を目的とする取引が中心であり、利便性や居住の快適性を重視した価格形成がなされている。よって、代表標 準地との検討を踏まえ、近隣地域の需給動向等も勘案した結果、市場実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江南 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [106.0] 100 [116.5] [100.0] 100 79,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大による景気の 先行き不透明感が高まっており、江南市住宅 地の地価は若干弱含みに推移している。 江南市の平均的な住宅地域であるが、不動産 需要の減少等が認められるため、この１年間 での地価は若干下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％