別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 江南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江南 -1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治 印  TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江南市尾崎町桐野３４番 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 空地 一般住宅が建ち並ぶ 利便性のよい住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 江南 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 江南駅南東方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり特段の変動要因は無く、建替え等を経つつ現状の地域環境を維持すると予測した。市中心部 に位置する利便性から需要は健在で、新型コロナウイルス感染症の影響による地価下落は軽微と予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄犬山線沿線で、江南市を中心にこれと隣接する大口町、扶桑町内に形成された住宅地域と判定した。 需要者の中心は３０～４０代の市内の居住者が中心で、圏外からの転入者は少ない。当該地域は居住環境や最寄駅との 利便性に優れるため選好性が高く、緊急事態宣言による取引の停滞はあったものの、解除後は持ち直しの動きも見られ る。土地は１７０㎡程度の画地で１５００万円程度、新築戸建物件は３０００万円～３５００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さいため、収益用建物の建築を想定する収益還元法は合理性に欠けるとして割愛した。周辺 地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己の住宅用地を求める取引が中心である。以上の理由により、本件では 市場の動向を反映した実証性の高い比準価格を中心に、対象地が代表標準地のため半年間の変動率も考慮して、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　江南（県） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 微増傾向にある県内人口に対し、市内人口は 微減傾向で推移している。高齢化率は愛知県 全体よりも高い。 旧来からの住宅地域として熟成度は高い。最 寄駅まで徒歩圏の利便性が選好され、新型コ ロナウイルス感染症の影響は軽微に留まって いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％ 0.0 ％