鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

常滑 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ常滑０２１７ -515	常滑市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東7.8m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ常滑０２１７ -526	常滑市		更地	（　）	不整形	東8.1m県道、南2m、角地		商業 (89,392)
c	Ａ常滑０３０６ -4	常滑市		建付地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、南4.5m、角地		商業 (90,400)
d	Ａ常滑０３０６ -6	常滑市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m県道、南4m、西6.2m、三方路		近商 (90,200)
e	Ａ常滑０３０６ -9	常滑市		更地	（　）	長方形	南18m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,389	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.2]	56,444	100 [ 68.1]	82,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	83,600
b	(　 ) 60,487	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.1]	65,600	100 [ 77.6]	84,536		85,300
c	(　 ) 46,544	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.9]	51,937	100 [ 61.2]	84,864		85,600
d	(　 ) 75,329	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	71,780	100 [ 85.8]	83,660		84,400
e	(　 ) 78,758	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,049	100 [ 92.7]	84,195		85,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -18.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,900 円／㎡]

常滑 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,284,609	2,827,343	10,457,266	9,489,300	967,966	（　0.9511） 920,632	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	20,013,739 円　　　　（　 37,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常滑 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	241.26	ＲＣ4	753.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	529 ㎡	28.0 m x 17.0 m	前面道路：国道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２～４階部分はファミリータイプ（平均専有面積約４８㎡）９戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	241.26	86.3	208.21	2,477	515,736	5.0	2,578,680
							5.0	2,578,680
2～ 2	居宅	170.82	85.0	145.20	1,277	185,420	3.0	556,260
							0.0	0
3～ 4	居宅	170.82	85.0	145.20	1,366	198,343	3.0	595,029
							0.0	0
～

～

計		753.72	85.4	643.81		1,097,842		4,324,998
								2,578,680

⑨年額支払賃料	1,097,842 円　×　12ヶ月　＝　 13,174,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 643.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,174,104 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 813,486 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,744,618 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,324,998 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,655 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,578,680 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 499,336 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,284,609 円　　　　（　 25,113 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ常滑賃貸１７　　　　-2	943 ( 943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.5]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,109	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,280 円/㎡　月額支払賃料（　 1,277 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ常滑賃貸１７　　　　-7	1,538 ( 1,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [124.0]	1,348
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

常滑 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	846,000 円	141,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	406,743 円	13,558,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,198,500 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,827,343 円　（　　　　　　 5,345 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 753.72 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,489,300 円（　　　　　 17,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,284,609 円
②総費用	2,827,343 円
③純収益　①－②	10,457,266 円
④建物等に帰属する純収益	9,489,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	967,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	920,632 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,740 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,013,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
常滑 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

常滑 5-3

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　山本　英次

印

TEL.

鑑定評価額

44,900,000 円

１㎡当たりの価格

84,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	常滑市千代ケ丘１丁目２３番２外				②地積　(㎡)	529 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	不整形 1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗、営業所、事務所ビル等が混在する商業地域	北東26m国道、北西側道	水道、ガス、下水	常滑 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市内を南北に縦断する路線商
業地域

街

路

２６ｍ国道　　

交通

施設

常滑駅東方

900m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当面は現況のまま推移するものと予測される。近隣地域を含む周辺の国道沿いの商業地需給は均衡しており、地
価は概ね横ばいに推移することが予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は常滑市及び知多半島内の商業地域である。需要者の中心は飲食、物販、カーディーラー等の資本力を有す
る法人又は経営者個人であり、借地による出店も見られる。路線商業地域として一定の商業集積が認められるが、新型
コロナウイルス感染症の影響による景気悪化の影響を受け商業地の地価は下落傾向にある。商業地取引は稀少なうえ、
立地、規模によりまちまちであり単価及び総額の振れ幅も大きいため、土地の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地において中層店舗兼共同住宅の賃貸を想定したものの賃貸市場は未成熟であり土地価格に見合う賃料水準に
なく収益価格は低位に試算された。商業利用可能な立地にあるものの自己使用目的の土地取引が主であり、取引価格の
水準を指標に価格決定される傾向にあることから収益価格は参考に留め、市場実態を反映する取引事例による比準価格
を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　常滑 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 122,000 円／㎡

[ 96.7]
100

100
[100.0]

100
[140.7]

[100.9]
100

84,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業集積の進捗に相応して、地価動向にもば
らつきが見られる。新型コロナウイルス感染
症の影響から景気動向は厳しく、商業地需要
は全般的に弱い。

若干のテナント入れ替え等の新陳代謝は見ら
れるが概ね現状に変動はない。景気動向の影
響から地価は下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

常滑 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ常滑０３０６ -6	常滑市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m県道、南4m、西6.2m、三方路		近商 (90,200)
b	Ａ常滑０３０６ -9	常滑市		更地	（　）	長方形	南18m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	Ａ半田０３１１ -28	半田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ半田０３１１ -45	半田市		建付地	（　）	長方形	北東11m国道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,329	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	71,780	100 [ 86.8]	82,696	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	83,400
b	(　 ) 78,758	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,049	100 [ 93.7]	83,297		84,000
c	(　 ) 92,587	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,661	100 [ 104.7]	87,546		88,300
d	(　 ) 91,896	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,609	100 [ 109.4]	82,824		83,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,800 円／㎡]

常滑 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることが出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,213,712	2,825,317	10,388,395	9,489,300	899,095	（　0.9511） 855,129	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	18,589,761 円　　　　（　 35,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常滑 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	241.26	ＲＣ4	753.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	529 ㎡	28.0 m x 17.0 m	前面道路：国道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分は店舗フロア貸し。２～４階部分はファミリータイプ共同住宅、平均専有面積約４８㎡。平面式（自走式）駐車場８台。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	241.26	86.3	208.21	2,457	511,572	5.0	2,557,860
							5.0	2,557,860
2～ 2	居宅	170.82	85.0	145.20	1,273	184,840	3.0	554,520
							0.0	0
3～ 4	居宅	170.82	85.0	145.20	1,362	197,762	3.0	593,286
							0.0	0
～

～

計		753.72	85.4	643.81		1,091,936		4,298,952
								2,557,860

⑨年額支払賃料	1,091,936 円　×　12ヶ月　＝　 13,103,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 643.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,103,232 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 809,234 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,677,998 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,298,952 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,410 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,557,860 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 495,304 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,213,712 円　　　　（　 24,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ常滑賃貸０６　　　　-4	1,144 ( 1,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.5]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,374	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,276 円/㎡　月額支払賃料（　 1,273 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ常滑賃貸０６　　　　-8	991 ( 991)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.5]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,275
c	Ｂ知多賃貸０９　　　　-17	1,082 ( 1,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,180

常滑 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	846,000 円	141,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	404,617 円	13,487,232　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,198,500 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,825,317 円　（　　　　　　 5,341 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 753.72 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,489,300 円（　　　　　 17,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,213,712 円
②総費用	2,825,317 円
③純収益　①－②	10,388,395 円
④建物等に帰属する純収益	9,489,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	899,095 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	855,129 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,617 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,589,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,100 円／㎡）