別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 犬山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   犬山 -3 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治 印  TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬山市大字羽黒字八幡２０番５外 ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅等が多く見 られる住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 羽黒 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道　 交通 施設 羽黒駅南方 600m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする既成住宅地域であるが、用途面での変動は見られず当面は現況のまま推移すると予測した 。新型コロナウイルス感染症の影響により、当面地価は弱含みと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は犬山市内の名鉄小牧線沿線の住宅地域である。主たる需要者は羽黒、楽田地区の居住者など一定の地縁性 を有する個人である。当該地域の特性は、旧来からの既成住宅地域として一部に狭小な街路が残り街区の整然さにやや 欠ける。駅接近性には優れるが、集落性を留め価格水準は相対的に低位である。新型コロナウイルス感染症の影響によ り地価は下落に転じた。市場の中心価格帯は土地は９００万円程度、建売分譲で３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の規模に着目し、共同住宅の建築を想定する収益還元法は合理性に欠けるとして割愛した。周辺では自己の住宅 用地としての取引が中心であり、利便性や居住の快適性を重視した価格が形成されている。以上の理由により、本件で は取引事例との比較から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　犬山 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,800 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [107.6] [100.0] 100 54,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向が続いている。高齢化率 は増加傾向にあり、県平均より高率で推移し ている。 旧来からの既成住宅地域で、相対的に価格水 準は低位である。集落性が認められ地域の状 況に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％