鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

蒲郡 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ蒲郡０３３５ -12	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ整形	東8.4m県道、中間画地		工業 (60,200)
b	Ａ蒲郡０３３５ -13	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ整形	東8.4m県道、中間画地		工業 (60,200)
c	Ａ豊川０３２３ -13	豊川市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東22m国道、南西6m、二方路		準工 (70,200)
d	Ａ豊川０３３１ -17	豊川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西8m市道、南8m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
e	Ａ豊橋０３２７ -34	豊橋市		底地	（　）	長方形	南西5.8m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,291	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,209	100 [ 110.0]	69,281	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,300
b	(　 ) 57,492	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.0]	62,294	100 [ 110.0]	56,631		56,600
c	(　 40,392) 47,520	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	52,589	100 [ 106.0]	49,612		49,600
d	(　 ) 77,879	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	77,108	100 [ 144.9]	53,215		53,200
e	(　 45,003) 45,003	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,913	100 [ 91.2]	49,247		49,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +42.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,400 円／㎡]

蒲郡 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握し得ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,704,302	703,946	2,000,356	1,419,750	580,606	（　0.9728） 564,814	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	11,766,958 円　　　　（　 17,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蒲郡 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	281.55	Ｓ1	281.55
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	657 ㎡	28.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	281.55	100.0	281.55	844	237,628	3.0	712,884
							1.0	237,628
～

～

～

～

計		281.55	100.0	281.55		237,628		712,884
								237,628

⑨年額支払賃料	237,628 円　×　12ヶ月　＝　 2,851,536 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 281.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,851,536 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 228,123 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,623,413 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	712,884 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,559 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 237,628 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 74,330 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,704,302 円　　　　（　 4,116 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊川賃貸０２　　　　-904	812 ( 809)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	846	対象基準階の　月額実質賃料　　 870 円/㎡　月額支払賃料（　 844 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊川賃貸０１　　　　-902	921 ( 903)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	903
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蒲郡 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,500 円	22,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	85,546 円	2,851,536　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 269,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 191,200 円	22,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 703,946 円　（　　　　　　 1,071 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,500,000 円	設計監理料率　 80,000 円／㎡　×　 281.55 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 70 ％　＋　0.0696 × 20 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,419,750 円（　　　　　 2,161 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,704,302 円
②総費用	703,946 円
③純収益　①－②	2,000,356 円
④建物等に帰属する純収益	1,419,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	580,606 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	564,814 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 860 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,766,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
蒲郡 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

蒲郡 9-2

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　佐々木　絹夫

印

TEL.

鑑定評価額

32,200,000 円

１㎡当たりの価格

49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	蒲郡市豊岡町畑ケ田２０番１				②地積　(㎡)	657 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	台形 1:1	倉庫Ｓ2	中小規模の工場のほかに住宅も見られる工業地域	東6.2m市道	水道	三河三谷 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中小工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 660 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．２ｍ市道

交通

施設

三河三谷駅北西方

950m

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小工場のほか住宅も見られる中小工場地域であり、背後より徐々に住宅地域が進行しており、今後も同傾向で
推移するものと見込まれる。地価は、企業業績の悪化等を反映して軟調傾向で推移していくものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

中小工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲：主に蒲郡市内，広くは豊橋、豊川等の中小工場地域一円である。需要者の属性：主に蒲郡市を始め
とする東三河地区の事業者である。市場の需給動向：コロナ禍の影響もあり企業の設備投資意欲が冷え込んでいるため
新たな土地取得は少なく、住宅地へ転換可能な地域を除き市場は企業の投資待ちでやや軟調傾向にある。市場での需要
の中心となる価格帯：土地は総額で９００万円～５０００万円程度であり、バラつきが見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は中小工場のほか住宅も見られる中小工場地域で自用の工場が大半を占めている。地域内に貸工場等の収益物
件はほとんどなく、地域の賃貸市場は未成熟のため元本に見合う賃料を授受することができない状況にある。従って、
本件では、当該地域が収益力に劣る状況にあることより、収益価格は参考に留め、最近の不動産市場の動向を反映して
求められた実証的価格である比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスによる不動産市場への悪
影響は金融緩和により顕著に現れてないが、
企業経営悪化等が進むにつれ顕在化する危険
性が懸念される。

三河三谷駅まで徒歩１３分前後に位置する中
小工場地域である。背後より住宅地域化が進
行してきているが、地域に特段利用状況の変
化は見られない

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

蒲郡 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ蒲郡０３３５ -13	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ整形	東8.4m県道、中間画地		工業 (60,200)
b	Ａ蒲郡０３０２ -13	蒲郡市		更地	（　）	袋地等	北4.7m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	Ａ豊川０３３１ -6	豊川市		建付地	（　）	不整形	西8.3m市道、南西7.1m、東2.1m、三方路		｢調区｣ (60,200)
d	Ａ豊川０３２３ -13	豊川市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東22m国道、南西6m、二方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,492	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 91.0]	62,041	100 [ 112.0]	55,394	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,400
b	(　 ) 50,359	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	58,772	100 [ 99.0]	59,366		59,400
c	(　 ) 36,750	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.5]	47,135	100 [ 97.9]	48,146		48,100
d	(　 40,392) 47,520	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	52,536	100 [ 106.0]	49,562		49,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,000 円／㎡]

蒲郡 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成工場地の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,090,408	810,739	2,279,669	1,770,790	508,879	（　0.9737） 495,495	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,322,813 円　　　　（　 15,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蒲郡 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	337.19	Ｓ1	337.19
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	657 ㎡	28.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場として一括貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	337.19	100.0	337.19	806	271,775	2.0	543,550
							1.0	271,775
～

～

～

～

計		337.19	100.0	337.19		271,775		543,550
								271,775

⑨年額支払賃料	271,775 円　×　12ヶ月　＝　 3,261,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 337.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,261,300 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 260,904 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,000,396 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	543,550 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,001 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 271,775 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 85,011 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,090,408 円　　　　（　 4,704 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ蒲郡賃貸２４　　　　-902	628 ( 609)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	598	対象基準階の　月額実質賃料　　 830 円/㎡　月額支払賃料（　 806 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊川賃貸３２　　　　-901	710 ( 708)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	830
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蒲郡 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,500 円	28,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	97,839 円	3,261,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 268,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,900 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 810,739 円　（　　　　　　 1,234 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 85,000 円／㎡　×　 337.19 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0617	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 70 ％　＋　0.0696 × 20 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,770,790 円（　　　　　 2,695 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,090,408 円
②総費用	810,739 円
③純収益　①－②	2,279,669 円
④建物等に帰属する純収益	1,770,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	508,879 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	495,495 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 754 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,322,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,700 円／㎡）