鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

蒲郡 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ蒲郡０３３０ -25	蒲郡市		底地	（　）	ほぼ長方形	北15m国道、東21m、南4.6m、三方路		２住居 (60,200)
b	Ａ蒲郡０３３０ -23	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ蒲郡０２２１ -525	蒲郡市		更地	（　）	台形	南15m国道、西2.6m、角地		近商 (90,200)
d	Ａ蒲郡０３０２ -20	蒲郡市		建付地	（　）	不整形	西15.5m市道、東5m、二方路		準工 (60,200)
e	Ａ蒲郡０３３０ -27	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ整形	南西24m国道、南東30m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 155,203) 155,203	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	151,703	100 [ 97.0]	156,395	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 88,426	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,249	100 [ 101.8]	86,689		86,700
c	(　 ) 96,692	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	99,918	100 [ 103.0]	97,008		97,000
d	(　 ) 69,564	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	71,574	100 [ 80.7]	88,691		88,700
e	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	71,664	100 [ 74.4]	96,323		96,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,200 円／㎡]

蒲郡 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,242,478	1,827,497	6,414,981	5,852,350	562,631	（　0.9730） 547,440	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,948,800 円　　　　（　 46,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蒲郡 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.66	Ｓ3	449.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	88 ％	200 ％	200 ％	236 ㎡	10.7 m x 22.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所の各階フロア貸し。使用容積率は投資採算性及び地域の標準的な使用容積率を考慮。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

中層の店舗兼事務所として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.59	91.6	136.17	2,155	293,446	4.0	1,173,784
							2.0	586,892
2～ 2	事務所	150.66	79.1	119.17	1,832	218,319	3.0	654,957
							1.0	218,319
3～ 3	事務所	150.66	79.1	119.17	1,724	205,449	3.0	616,347
							1.0	205,449
～

～

計		449.91	83.2	374.51		717,214		2,445,088
								1,010,660

⑨年額支払賃料	717,214 円　×　12ヶ月　＝　 8,606,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,606,568 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 698,125 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,028,443 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,445,088 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,495 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,010,660 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 191,540 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,242,478 円　　　　（　 34,926 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ蒲郡賃貸１３　　　　-503	1,891 ( 1,853)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.2]	100 [100.0]	2,283	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,236 円/㎡　月額支払賃料（　 2,155 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ蒲郡賃貸２９　　　　-502	1,871 ( 1,855)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	2,188
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蒲郡 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	402,500 円	80,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	261,797 円	8,726,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 181,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 821,100 円	80,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	80,500 円	80,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,500 円	80,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,827,497 円　（　　　　　　 7,744 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,500,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 449.91 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,852,350 円（　　　　　 24,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,242,478 円
②総費用	1,827,497 円
③純収益　①－②	6,414,981 円
④建物等に帰属する純収益	5,852,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	562,631 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	547,440 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,320 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,948,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
蒲郡 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

蒲郡 5-4

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　磯貝　誠

印

TEL.

鑑定評価額

21,800,000 円

１㎡当たりの価格

92,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	蒲郡市旭町３６３番外｢旭町１０－１６｣				②地積　(㎡)	236 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (88,200)
	1:2	事務所兼住宅ＲＣ3	事務所、店舗ビル等が混在する路線商業地域	北22m県道	水道、下水	蒲郡 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 170 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

蒲郡駅西方

800m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域で、当面現状を維持しつつ推移するものと推測されるが、一般的要因の影響
により需給バランスの悪化が懸念される。地価水準は商況の低迷により横這い～やや下落傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は蒲郡市中心市街地周辺の商業地域一円で、需要者は飲食・サービス業等の事業者、地縁性を有する法人等
が中心である。不動産市場は新型コロナウイルス感染症の影響による取引の停滞や、商業地としては画地規模が小さく
、需要規模に合致しないため地価はやや弱含みで推移している。価格水準は、需要者の属性及び画地規模等の個別性に
より異なっており、需給の中心価格帯についてはバラツキが生じやすい状況となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は事務所、店舗ビル等が建ち並ぶ商業集積度の比較的高い商業地域に所在し、貸店舗等の収益物件も見られ
るが、元本価値に見合う賃料を収受できない状況にあり、そのため収益価格は比準価格より低位に求められた。従って
、各試算価格を再吟味し、市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格も参酌し、かつ、単価と総額との関係に
も留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　蒲郡（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     92,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、良
好な立地条件を有する地域の需要は維持され
ているが、地域選好性がより鮮明となってい
る。

商業集積度の比較的確保された商業地である
が、画地規模が小さく需要規模に合致しない
ため、地価はやや弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

-0.3 ％

３　試算価格算定内訳

蒲郡 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ蒲郡０３０２ -10	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m県道、北2m、二方路		１住居 (60,200)
b	Ａ蒲郡０３３０ -27	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ整形	南西24m国道、南東30m、角地		準工 (70,200)
c	Ａ蒲郡０３３０ -21	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ正方形	西5.1m市道、中間画地		商業 (90,306)
d	Ａ蒲郡０３３０ -23	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m国道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,348	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 64.6]	65,030	100 [ 69.8]	93,166	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,200
b	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	71,664	100 [ 74.4]	96,323		96,300
c	(　 ) 79,851	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,452	100 [ 90.7]	87,599		87,600
d	(　 ) 88,426	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,249	100 [ 101.8]	86,689		86,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -35.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,200 円／㎡]

蒲郡 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,109,676	1,806,080	6,303,596	5,779,650	523,946	（　0.9730） 509,799	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,195,980 円　　　　（　 43,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蒲郡 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.66	Ｓ3	449.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	88 ％	200 ％	200 ％	236 ㎡	10.7 m x 22.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～３階はフロア貸しの事務所を想定。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.59	91.6	136.17	2,120	288,680	4.0	1,154,720
							2.0	577,360
2～ 2	事務所	150.66	79.1	119.16	1,802	214,726	3.0	644,178
							1.0	214,726
3～ 3	事務所	150.66	79.1	119.16	1,696	202,095	3.0	606,285
							1.0	202,095
～

～

計		449.91	83.2	374.49		705,501		2,405,183
								994,181

⑨年額支払賃料	705,501 円　×　12ヶ月　＝　 8,466,012 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,466,012 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 686,881 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,899,131 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,405,183 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,128 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 994,181 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 188,417 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,109,676 円　　　　（　 34,363 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ蒲郡賃貸１４　　　　-501	2,371 ( 2,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,156	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,120 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ蒲郡賃貸２４　　　　-501	1,634 ( 1,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [102.0]	2,248
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蒲郡 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	397,500 円	79,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	257,580 円	8,586,012　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 181,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 810,900 円	79,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,500 円	79,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,500 円	79,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,806,080 円　（　　　　　　 7,653 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 449.91 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,779,650 円（　　　　　 24,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,109,676 円
②総費用	1,806,080 円
③純収益　①－②	6,303,596 円
④建物等に帰属する純収益	5,779,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	523,946 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	509,799 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,160 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,195,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,200 円／㎡）