別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 蒲郡 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -13 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田中　博文 印  TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市五井町西郷２９番１ ②地積 　(㎡) 458   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 等が混在する既成住 宅地域 東3.9m市道、南側道 水道 蒲郡 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．９ｍ市道 交通 施設 蒲郡駅北東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域であり、土地利用形態に大きな変化はなく、当面現状のまま推移するものと予測する。地価 水準は需要の弱さから下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は蒲郡市及び隣接市の市街化調整区域における住宅地域である。需要者は同地域に地縁性の強い個人 が中心である。市街化区域に比較的近い地域であるが若年層の流出等により土地需要は低迷しており、地価水準は継続 的に下落している。画地規模等により総額ベースの取引価格はまちまちであるが、需要の中心となる価格帯は土地単価 で３０，０００～５０，０００円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅、一般住宅が混在する地域のため取引の中心は自己利用目的の更地または戸建住宅であり 、これらについて複数の信頼性の高い事例収集が可能であった。一方、賃貸市場は未成熟であることから経済合理性を 有する賃貸住宅の建築想定は困難であり収益還元法は非適用とした。以上より市場の実態を反映した比準価格を採用し 、代表標準地とのバランスを考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 92.0] [100.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により市場 は不透明で、地域別に需給バランスは一様で はなく、価格の二極化が進んでいる。 価格形成に影響を与える地域要因の大きな変 動は特にないが、市街化調整区域の宅地需要 は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％