別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 蒲郡 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -12 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　絹夫 印  TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市大塚町下長尾１２番７ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等も見られる住宅地 域 南4.3m市道 水道、下水 三河大塚 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 三河大塚駅西方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に農地等も見られる住宅地域で、発展は遅行的であり、今後も現況維持し安定して推移していくも のと見込まれる。地価は、地域の特性を反映し、需要が弱いこともあり、弱含みで推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲：ＪＲ東海道本線三河大塚駅、三河三谷駅を通勤駅とする市東部に位置する住宅地域一円である。需 要者の属性：主に蒲郡市に居住する４０代前後の１次取得者である。市場の需給動向：物件の総額に値ごろ感があるも の沿岸部に近接する街路がやや劣る未整備な地域であるため、コロナ禍に関係なく需要は弱く、市場はやや軟調である 。市場での需要の中心となる価格帯：土地は総額で７００万円～１２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域である。地域内にアパート等の収益物件は無く、地域の賃貸市 場は未成熟のため元本に見合う賃料を授受することができない状況にある。又、個別的には規模が小さいため経済合理 性に合う賃貸が不可能で収益還元法が適用できなかったことより、本件では、最近の不動産市場での動向を反映して求 められ、実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [126.1] [105.0] 100 52,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスによる不動産市場への悪 影響は金融緩和により顕著に現れてないが、 企業経営悪化等が進むにつれ顕在化する危険 性が懸念される。 三河大塚駅より徒歩１５分前後に位置する混 在住宅地域である。利用状況に変化なく、ま だ農地も見られるなど用途的にやや未成熟で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％