別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 蒲郡 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -11 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　星野　ゆかり 印  TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市新井町１番２ ｢新井町２－１８｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理中の住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 蒲郡 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 蒲郡駅北東方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業地内であるが、既に一般住宅が建ち並び熟成した住宅地域で、今後も暫くは現状のまま推移するも のと予測する。地価水準は、市中心部にて概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として蒲郡駅を主要駅とする市街地中心部の住宅地域である。需要者は市内に地縁的選好性を持つ一 次取得者が大半であるが、一部に他の地域からの転入者も見られる。区画整理事業完了間近の閑静な住宅地域の一角に 所在し、良好な居住環境から住宅需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で１，３００万円～１ ，５００万円程度、新築戸建で３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、賃貸住宅経営の観点からは画地規模が小さく経済合理性に欠くため、収益還元法は非適用とした。また 、資産保有目的のアパート等も見られるが、収益目的の取引は少なく自己使用目的の取引が大半である。よって、市場 実態を反映した比準価格を中心に、昨今の経済情勢及び不動産市況等を勘案し、単価と総額との関連にも留意の上、本 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [100.0] [105.0] 100 90,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による先行き不透 明感が見られる中、不動産市場では居住環境 や利便性等による需要の二極化傾向が続いて いる。 区画整理中の住宅地域で熟成しており、住環 境に優るため需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％