別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西尾 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 9-2 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　佐野　正佳 印  TEL.

鑑定評価額 665,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市西浅井町コウノス１番１外 ②地積 　(㎡) 17,507   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1.5 工場 大中規模工場が多い 内陸型の工業団地 北西9m市道、南西側道 水道、ガス 桜町前 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    17,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 桜町前駅北東方 4.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模工場の多い内陸型の工業団地にあり、特筆すべき変動要因もなく概ね現状で推移することが予測される 。工業地需要はやや弱含んでおり、地価はやや下落で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西尾市を中心とした三河地域一円の比較的規模の大きな工業地域である。主な需要者は製造業、流通業等 の法人である。幹線道路へのアクセスに優れた内陸工業地であり製造業、流通業等、多様な業種に対応可能と考えられ 需要は安定的であったが、新型コロナウイルス感染症の拡大による製造業等への影響や海外貿易の動向等から弱含んで いる。工業地取引は稀少なうえ、立地、規模、業種等によりまちまちであり、土地の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大中規模工業地は自己所有されることが多く、賃貸経営を想定することは困難であり、類似の賃貸事例も得られないた め収益価格を試算しなかった。比準価格は取引市場の実態を反映し実証的である。自己使用目的の土地取引が主であり 、取引価格水準を指標として価格決定される市場状況にあることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、単価と総額との関連、市場の需給動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [114.6] [100.0] 100 38,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大手自動車部品メーカーの業績悪化に加え新 型コロナウイルス感染症拡大の影響から物流 等一部業種を除いて工業地の需給動向は停滞 傾向にある。 幹線道路への接近性に優れた内陸型工業地域 であり概ね現状で推移している。工業地需要 は弱含みに転じており、地価はやや下落して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％