別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西尾 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 9-1 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　二村　茂樹 印  TEL.

鑑定評価額 505,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市寺津町二丁５番２外 ②地積 　(㎡) 15,484   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ入江に近い工業 地域 東9.5m市道、南側道 水道、ガス 福地 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   450 ｍ、南   300 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ市道　　 交通 施設 福地駅西方 4.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模工場を中心とした臨海型工業地域で、入江に近く津波等の不安感はあるが、地域的には特段の大きな変 動要因もなく、今後とも現状を維持の傾向で、地価水準は微弱な下落基調にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三河地区の工業地域全域で、広域的に代替競争関係を持つ。主たる需要者は、自動車関連産業の一次、 二次下請の地元事業者から全国的規模の事業者である。近隣地域は国道への接近性を有しつつも、最近の津波浸水等の 懸念もあり、企業者の設備投資等の選好に影響を及ぼしている。総じて市場競争力は低く、需要も内陸部に比較して限 定的である。市場の中心価格帯は、企業主体の事業の投資規模等による判断が一律でないため把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 三河地区周辺では、大中規模工場地は一般取得の事業利用が多く、比準価格はこの市場実態を反映し実証的な価格とし て試算された。収益価格は、賃貸市場が未熟である点や、大中規模工場の賃貸需要は極めて希薄であることから、適用 を断念した。よって比準価格の相対的信頼性は高いと判断され、事業者の行動原理に即して説得力を有する。以上によ り市場の特性にも留意し、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [ 64.2] [101.0] 100 32,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症等や自動車関連産 業の減益等もあり、地場産業は年々集約化の 傾向。内陸部への立地選好が高く、企業格差 が生じている。 臨海型工場地と代替性が高く、地域特性に大 きな変動は認められないが、水害リスク等の 懸念もあり、総じて宅地需要は弱含みで推移 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　  -8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％