鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西尾 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０２２１ -518	西尾市		更地	（　）	不整形	西22m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ西尾０３２５ -25	西尾市		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		１住居 (60,188)
c	Ａ西尾０２２５ -532	西尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、南東6.1m、角地		商業 (100,400)
d	Ａ西尾０２２５ -528	西尾市		建付地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		準住居 (60,200)
e	Ａ西尾０２２５ -517	西尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m県道、北西6m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,607	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	84,941	100 [ 100.0]	84,941	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	89,200
b	(　 ) 106,060	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,636	100 [ 112.9]	93,566		98,200
c	(　 ) 111,048	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	104,385	100 [ 129.0]	80,919		85,000
d	(　 ) 109,705	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,511	100 [ 123.6]	86,983		91,300
e	(　 ) 99,498	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	93,718	100 [ 111.6]	83,977		88,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,800 円／㎡]

西尾 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,370,044	1,849,135	6,520,909	4,228,940	2,291,969	（　0.9478） 2,172,328	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	47,224,522 円　　　　（　 56,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	360.00	ＬＳ1	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	831 ㎡	24.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	2,062	742,320	5.0	3,711,600
							1.0	742,320
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		742,320		3,711,600
								742,320

⑨年額支払賃料	742,320 円　×　12ヶ月　＝　 8,907,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,907,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 712,627 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,195,213 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,711,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,147 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 742,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 140,684 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,370,044 円　　　　（　 10,072 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西尾賃貸２１　　　　-503	2,172 ( 2,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,194	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,106 円/㎡　月額支払賃料（　 2,062 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ西尾賃貸２５　　　　-502	1,779 ( 1,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	2,017
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	299,500 円	59,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	267,235 円	8,907,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 558,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 603,700 円	59,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	59,900 円	59,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,900 円	59,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,849,135 円　（　　　　　　 2,225 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9478

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,228,940 円（　　　　　 5,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,370,044 円
②総費用	1,849,135 円
③純収益　①－②	6,520,909 円
④建物等に帰属する純収益	4,228,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,291,969 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,172,328 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,614 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,224,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
西尾 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西尾 5-8

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　佐野　正佳

印

TEL.

鑑定評価額

73,100,000 円

１㎡当たりの価格

88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西尾市米津町久手４９番６外				②地積　(㎡)	831 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	台形 1:1.2	店舗ＲＣ1	店舗、住宅が混在する県道沿いの路線商業地域	西22m県道、北側道	水道、下水	米津 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

米津駅南西方

100m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、住宅が混在する路線商業地域でかつ鉄道駅徒歩圏内にあることから一定の需要が認められ概ね現状で推移
することが予測される。商業地需要の回復時期は不透明であり、地価は当面下落するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西尾市及び周辺市の商業地域である。需要者の中心は飲食、物販、カーディーラー等の資本力を有する法
人又は経営者個人であり、借地による出店も見られる。路線商業地域として一定の商業集積が認められ、商業地の需給
は概ね安定していたが、新型コロナウイルス感染症の拡大時期より需要はやや弱含んでいる。商業地取引は稀少なうえ
、立地、規模によりまちまちであり、土地取引の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地において平家建店舗の賃貸を想定したものの賃貸市場は十分に成熟していないため土地価格に見合う賃料水
準になく収益価格は低位に試算された。県道沿いかつ鉄道駅徒歩圏内にあり商業利用可能な立地にあるものの自己使用
目的の土地取引が主であり、取引価格の水準を指標に価格決定される傾向にあることから市場実態を反映する取引事例
による比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西尾 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.7

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 133,000 円／㎡

[ 97.7]
100

100
[101.7]

100
[153.1]

[105.0]
100

87,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和２年春先の新型コロナウイルス感染症の
拡大時期より営業自粛等で飲食店舗等及び関
連産業は業績悪化し、商業地の需給動向は停
滞している。

店舗、住宅が混在する路線商業地域であり、
概ね現状で推移している。需給関係はやや弱
含んでおり、地価はやや下落している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

西尾 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西尾０３２５ -10	西尾市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東8.2m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ西尾０３２２ -24	西尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8.2m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ西尾０２２２ -532	西尾市		建付地	（　）	不整形	北15.5m県道、西16.5m、角地		近商 (90,200)
d	Ａ碧南０３１９ -22	碧南市		更地	（　）	台形	東8m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,206	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,124	100 [ 98.8]	90,206	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	94,700
b	(　 ) 92,254	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,793	100 [ 99.9]	91,885		96,500
c	(　 ) 61,666	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.7]	63,815	100 [ 81.1]	78,687		82,600
d	(　 ) 78,500	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,029	100 [ 99.0]	78,817		82,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -5.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,000 円／㎡]

西尾 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,198,929	1,808,441	6,390,488	4,094,800	2,295,688	（　0.9478） 2,175,853	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	47,301,152 円　　　　（　 56,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西尾 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	360.00	ＬＳ1	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	831 ㎡	24.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	1,998	719,280	5.0	3,596,400
							1.0	719,280
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		719,280		3,596,400
								719,280

⑨年額支払賃料	719,280 円　×　12ヶ月　＝　 8,631,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,631,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 690,509 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,940,851 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,596,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,087 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 719,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 224,991 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,198,929 円　　　　（　 9,866 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西尾賃貸２５　　　　-502	1,779 ( 1,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [101.9]	100 [ 90.0]	2,132	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,063 円/㎡　月額支払賃料（　 1,998 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ西尾賃貸２２　　　　-502	1,678 ( 1,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.5]	100 [100.0]	1,994
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西尾 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	290,000 円	58,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	258,941 円	8,631,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 558,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 584,600 円	58,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	58,000 円	58,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,000 円	58,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,808,441 円　（　　　　　　 2,176 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9478

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,094,800 円（　　　　　 4,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,198,929 円
②総費用	1,808,441 円
③純収益　①－②	6,390,488 円
④建物等に帰属する純収益	4,094,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,295,688 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,175,853 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,301,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,900 円／㎡）