別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西尾 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -40 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　西尾　綾香 印  TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市鳥羽町未新田６７番１ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が多い新興 住宅地域 北東5m市道 水道、下水 三河鳥羽 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 三河鳥羽駅南方 450m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 西尾市沿岸部に存する住宅地域であり、地域要因の格別の変動はなく、当面は現状のまま推移するものと予測さ れる。需要は乏しく、地価は下落傾向が継続すると予測した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西尾市内の、旧幡豆郡を中心とする住宅地域である。旧幡豆郡においては地縁者以外による住宅需要は乏 しく、圏外からの転入者は少ない。地場産業は衰退しており、人口減少、高齢化の進行が顕著であることに加え、近隣 地域は沿岸部であり、災害リスクを懸念する市場動向から今後も地価の下落は継続していくものと推移される。新型コ ロナウイルス感染症の影響もあり、下落傾向に拍車がかかっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例はいずれも旧幡豆郡の住宅地域に存するものであり、実証性の高い比準価格を求めることができた。 近隣地域では、賃貸需要が乏しく、賃貸市場が未成熟なため求めることができなかった。主たる需要者は市場性に着目 して意思決定を行うものと考えられるため、比準価格を採用し、不動産業者へのヒアリング等を参考に、代表標準地と の検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [ 95.2] 100 100 [101.0] 100 [109.3] [101.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 沿岸部・旧幡豆郡は災害リスク、人口減少等 の影響から地価は継続した下落傾向にある。 新型コロナウイルス感染症の影響に下落傾向 が強まっている。 西尾市沿岸部に存する住宅地である。地域要 因の変動はないが、沿岸部は災害リスクへの 懸念から、需要が乏しく、地価は継続した下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.0 ％  ％