別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西尾 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -39 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　二村　茂樹 印  TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市一色町一色西荒子１３番３ ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か農地等が見られる 住宅地域 南西3.5m市道 水道、下水 福地 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位　　北　３ ．５ｍ市道 交通 施設 福地駅南西方 3.5km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化農地が宅地に転用された地域性があり、市内の宅地選好も最近は弱く、宅地利用を促進させる変動要因も 見当たらない。地縁者層の売買や緩慢な宅地需要に手伝われ、徐々に一般住宅が増加するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西尾市内及び旧幡豆郡を中心とする住宅地域全域。需要者の中心は、地縁者層が大半である。また近隣 地域及び周辺は既存の住宅地域のため、地縁的選好性が強く、さらに震災以降の沿岸、河川付近の水害リスク等で、宅 地需要は下落、減少傾向が著しい。総じて土地価格は継続的に弱含みであると思料される。中心となる土地価格帯は７ ００万～１０００万円程度であり、最近の土地、戸建等取引件数は減少傾向の推移であると予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺は、地縁者等の居住を意識した自己利用が主である。比準価格はこの市場実態が反映されたもので実 証性を有する。一方、収益価格に関しては、賃貸需要も乏しく、経済的合理性の観点から、賃貸住宅の想定は実現性が 低いため断念した。従って、比準価格は住宅用途の取引実勢が反映され、一般的な土地取得者の行動原理に即して最も 説得力があると判断され、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [ 95.2] 100 100 [101.0] 100 [100.9] [102.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により、自動車関 連産業、サービス業等の落ち込みがあり、不 透明感から住宅地動向は弱含みの傾向が強く なってきている。 一般住宅中心の既成住宅地域で、最近の転入 は減少し、一色沿岸部から離れた位置だが、 津波等の不安感も要因となり、不動産需要は 弱いと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％