別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西尾 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -35 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　佐野　正佳 印  TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市米津町仲之畑２０番７外 ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に共同 住宅がみられる住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 米津 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 米津駅南東方 90m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅への利便性の良い住宅地域で概ね現状で推移するものと予測される。住宅地需要はやや弱含んでおり、地 価は微減に推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄西尾線沿線の西尾市内及び周辺市の住宅地域である。需要者の中心は西尾市及び周辺市在住の個人で あり自動車関連従事者が多い。鉄道駅に徒歩圏の共同住宅も見られる住宅地域にあり需給関係は概ね安定していたが、 新型コロナウイルス感染症の拡大時期より需要はやや弱含んでおり、地価は微減に推移している。土地は１８０㎡程度 で概ね１３００万円程度、新築の戸建物件は２５００万円～３５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であるため収益還元法を適用し なかった。取引事例比較法では同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を収集、選択のうえ比準価格を求めた。自己 使用目的の取引が中心の住宅地域にあり、取引価格水準を指標として価格決定される市場の状況にある。そこで、取引 市場の実態を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [ 90.2] [101.0] 100 69,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市の直近１年の人口は減少しており、令 和２年春先の新型コロナウイルス感染症の拡 大時期より住宅地の需給動向は停滞している 。 鉄道駅徒歩圏内の住宅地域にあり概ね現状で 推移している。住宅地需要はやや弱含んでお り、地価は微減で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％