別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西尾 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -34 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　二村　茂樹 印  TEL.

鑑定評価額 9,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市寺部町林添１４０番２ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 南6m市道 水道、下水 西幡豆 640m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 西幡豆駅東方 640m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅のほかに空地等もある区画整然とした居住中心の住宅地域で、震災以降は特に土地需要に乏しく 、周辺には宅地利用を促進させる要因も見当たらないため、現状で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西尾市内及び旧幡豆郡を中心とする市街化区域内の住宅地域全域。需要者の中心は、地縁者層が大半で ある。近隣地域及び周辺は既存の住宅地域で、地縁的選好性が強く働く特徴があり、さらに震災以降は水害リスクを回 避した土地選好の変化から住宅需要は減少傾向である。実質的な需要、土地価格は継続的に弱含みであり、中心となる 土地価格帯は６００万～１０００万円前後で、最近の土地取引件数は減少傾向の推移であると予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺は、地縁者等の居住を意識した自己利用が主である。比準価格はこの市場実態が反映されたもので実 証性を有する。一方、収益価格に関しては、賃貸需要も乏しく、経済的合理性の観点から、賃貸住宅の想定は実現性が 低いため断念した。従って、比準価格は住宅用途の取引実勢が反映され、一般的な土地取得者の行動原理に即して最も 説得力があると判断され、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [ 95.2] 100 100 [101.0] 100 [101.7] [106.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症や地場産業の低迷 、震災リスク回避等の選好も年々強く、需要 は限定的である。取引価格、件数ともに下落 傾向。 区画の整った既成の住宅地域であり、転入は 僅少。沿岸部からやや離れるものの、津波等 の不安感も要因となり、不動産需要は年々減 少傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.8 ％  ％