別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西尾 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -32 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　佐野　正佳 印  TEL.

鑑定評価額 7,470,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市東幡豆町越田９８番２ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 西4m市道 水道、下水 東幡豆 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 東幡豆駅北東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市の中心部から離れた市街化調整区域内の農家住宅が混在する住宅地域であり、特筆すべき変動要因もなく概ね 現状で推移することが予測される。住宅地需要は弱含みであり、地価は下落することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧幡豆郡及び周辺市の住宅地域である。市街化調整区域内の農家住宅が混在する住宅地域にあり、主たる 需要者は地縁を有する個人であり、圏外からの転入者は少ない。市中心部から離れた住宅地域であり、需要も供給も少 ない中で、需給関係は弱含んでおり、地価は下落で推移している。土地は取引規模がまちまちであり、標準的画地の規 模で概ね７００万円前後、新築の戸建物件の取引は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が混在する住宅地域にありアパート等の賃貸物件は殆ど見られず、一部地域を除いて人口減少の傾向にあり、 賃貸需要も乏しく、経済合理性に欠けることから収益価格を試算しなかった。自己使用目的の取引が中心の住宅地域に あり取引価格の水準を指標として価格決定される市場の状況にある。そこで、取引市場の実態を反映している比準価格 を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [101.0] 100 [112.3] [100.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市の直近１年の人口は減少しており、令 和２年春先の新型コロナウイルス感染症の拡 大時期より住宅地の需給動向は停滞している 。 一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域であ り、概ね現状で推移している。住宅地需要は 弱含んでおり地価は下落に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.1 ％  ％