別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西尾 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -31 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　佐野　正佳 印  TEL.

鑑定評価額 6,540,000 円  １㎡当たりの価格 38,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市西幡豆町西見影３６番２ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅に店舗併用 住宅等が見られる住 宅地域 南東6m市道 水道、下水 西幡豆 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 西幡豆駅北方 400m 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 特筆すべき変動要因もなく概ね現状で推移することが予測される。住宅地需要は弱含みであり、地価は下落する ことが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧幡豆郡を中心とした西尾市南部の住宅地域である。主たる需要者は旧幡豆郡在住の地縁を有する個人で あり、圏外からの転入者は少ない。旧幡豆郡内では一部地域を除いて高齢化と人口減少の傾向にあり、住宅地需要は弱 含んでおり、地価は下落で推移している。土地は１８０㎡程度で概ね７００万円程度、新築の戸建物件は１５００万円 から２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺ではアパート等の賃貸物件は殆ど見られず、一部地域を除いて人口減少の傾向にあり、賃貸需要も乏し く、経済合理性に欠けることから収益価格を試算しなかった。自己使用目的の取引が中心の住宅地域にあり居住の快適 性、利便性が重視され、取引価格の水準を指標として価格決定される市場の状況にある。そこで、取引市場の実態を反 映している比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [ 95.2] 100 100 [101.0] 100 [105.3] [103.0] 100 38,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市の直近１年の人口は減少しており、令 和２年春先の新型コロナウイルス感染症の拡 大時期より住宅地の需給動向は停滞している 。 店舗併用住宅等が見られる住宅地域で概ね現 状で推移している。住宅地需要は弱含んでお り地価は下落に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.1 ％  ％