別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西尾 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -21 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　有賀　辰彦 印  TEL.

鑑定評価額 9,880,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市一色町味浜乾地６７番 ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東5.5m市道 水道、下水 福地 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 福地駅南西方 4.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした整備された住宅地であり、特段の変動要因はなく、当分の間現状のまま推移するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西尾市外縁部及び旧幡豆郡を中心とする住宅地域の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住 者が大半を占めており、圏外からの転入者は少ない。地域は旧来からの住宅地域で、地盤が相対的に高いことが特徴で ある。然しながら、旧一色町は高齢化・人口の減少が進み、住宅地に対する需要は弱く、地価は継続的に下落している 。取引の中心は、土地は１０００万円前後、新築の戸建住宅は２，５００万円までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、旧来からの既成住宅地域であり、専ら自用目的の取引が主体の住宅地域である。アパート等の賃貸物件は 殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用できなかった。従って、規範性の高い取引事例と の比較により求められた、市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、対象標準地の前年価格からの検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西尾（県） -8              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     40,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市の旧幡豆地区は、新型コロナウイルス 感染症の影響のみでなく、地場産業の衰退や 人口減少等により、不動産市場の低調が続い ている。 市内中心部から離れ、人口減から需要は小さ い地域です。また、浸水、液状化リスクも有 り不動産需要は弱く、地価は下落が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.8 ％ -1.7 ％