別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西尾 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -20 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　有賀　辰彦 印  TEL.

鑑定評価額 8,320,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市一色町松木島中切２６番 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東8m市道 水道、下水 吉良吉田 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 吉良吉田駅西方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした既成住宅地域として成熟しており、特別な変動要因はなく、今後も安定的に現状を維持す るものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西尾市の外縁部及び旧幡豆郡を中心とする住宅地域の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居 住者が大半を占めており、圏外からの転入者は少ない。当該近隣地域は旧来からの住宅地域で、地縁的選好性を有する 者の需要が主であることから、住宅地としての需要は住民の高齢化・人口の減少、地場産業の衰退等の影響を受け弱い 。取引の中心は、土地２００㎡程度で８００万円前後、新築の戸建住宅は２，５００万円までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、旧来からの既成住宅地域であり、専ら自用目的の取引が主体の住宅地域である。アパート等の賃貸物件は 殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用できなかった。従って、規範性の高い取引事例と の比較により求められた、市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額 との関係等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [ 95.2] 100 100 [101.0] 100 [109.6] [101.0] 100 36,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市の旧幡豆地区は、新型コロナウイルス 感染症の影響のみでなく、地場産業の衰退や 人口減少等により、不動産市場の低調が続い ている。 既成住宅地域であり外部からの転入は少ない 。また地勢も低地であるため、浸水、液状化 リスクも高く不動産需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％