別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西尾 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -19 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　大橋　克也 印  TEL.

鑑定評価額 32,800,000 円  １㎡当たりの価格 43,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市八ツ面町上泡原９９番 ②地積 　(㎡) 749   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｓ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南東7m市道 水道 桜町前 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 桜町前駅東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地における取引市場の影響を受け、地価水準は底堅く推移してきたが、新型コロナウイルス感染症による市 況の停滞により、当面は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街化調整区域にある西尾市郊外の既成住宅地域である。主な需要者の属性は農家やその親族等、地縁や 縁故を有する個人等が中心である。これまでは市街地における宅地の需給動向が地価水準の下支えとなっていたが、建 物の建築が制約される地域にあり、経済情勢の急激な変動により土地取引は全体的に停滞していることから地価は下落 基調へと転換している。地域的な特性から取引は少なく、中心となる土地の価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲に農地が広がる市街化調整区域の住宅地域で収益物件の想定が現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった 。有効需要は乏しく取引自体は少ないが、土地の価格は近隣地域やその周辺、あるいはこれと類似する地域での取引価 格が有用な指標となる。比準価格は実際の取引事例を基礎とし、地域の特性や売買当事者の属性を反映していることか ら、当該試算価格を妥当な結論と判断し、不動産市場の需給動向に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあるが、経済環境は依然と して厳しく不安定な状態にあり、不動産市況 は先行きが見通せない状況である。 地域要因の変動は特にないが、農地を中心と した市場参加者が制約される地域で地価水準 は下落基調へと転換している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％