別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西尾 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -16 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　有賀　辰彦 印  TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市上町稲荷山３８番１外 ②地積 　(㎡) 425   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が見られる畑の多い 住宅地域 南西4m市道 水道 桜町前 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 桜町前駅西方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の住宅地域であり、特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西尾市及び隣接市の市街化調整区域に所在する住宅地域である。需要者の中心は、西尾市に地縁・血縁 的な関連を有する個人で、他の圏域からの転入者は少ない。近隣地域は周囲に農地・茶畑が広がり農家集落的要素を有 し、従来の居住者の建替も見られるが、需要及び供給は極めて限定的である。近時の経済動向から地価は慎重な動きと なっている。取引の中心となる価格帯は、取引が少なくまた画地規模等の個性が強いことから把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内の旧来からの既成住宅地域であり、専ら自用目的の取引が主体の住宅地域である。アパ ート等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。従って、規範性の高 い取引事例との比較により求められた、市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 94.8] [100.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により厳し い状況が続きましたが、自動車産業を中心と した地域経済には持ち直しの動きがみられる 。 市内中心部からやや離れた市街化調整区域内 の住宅地であり、利便性などが劣り需要は弱 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -11.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％