別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西尾 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -12 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　大橋　克也 印  TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 93,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市新在家１丁目３２番 ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が見 られる区画整理済の 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 西尾 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 西尾駅南西方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナウイルス感染症により実体経済は甚大な影響を受けており、当面は買い控えによる住宅地需要の減退 と市況の停滞が続くものと懸念されるが、条件が優る住宅地域では早期の市場回復が期待される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は街区が整然とした西尾市内の住宅地域である。主な需要者の属性は市内又は隣接市に通勤、あるいは当市 に地縁を有する一次取得者である。経済情勢の急激な変動から地価水準は弱い動きへ流されやすい状況にあるが、中心 部に近い居住環境が良好な住宅地の需要は底堅く、需給バランスが大きく崩れるまでには至っていない。土地は５０坪 程度で１，５００万円前後、新築の戸建物件は３，５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件の想定が困難な画地条件であるため、収益還元法は適用しなかった。収益性よりも居住の快適性や利便性が重 視される住宅地域において、土地の価格は近隣地域やこれと代替、競争等の関係が成立する地域での取引価格が重要な 指標とされる。比準価格は実際の取引事例を基礎とし、売買当事者の属性や市場の実勢を反映していることから、当該 試算価格を妥当な結論と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [123.2] [103.0] 100 93,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあるが、経済環境は依然と して厳しく不安定な状態にあり、不動産市況 は先行きが見通せない状況である。 地域要因の変動は特になく、均衡がとれた住 宅地域で一定の有効需要が認められることか ら、弱いながら地価水準に大きな動きは見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％