別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西尾 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -1 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　二村　茂樹 印  TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市高畠町６丁目５１番２ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅を中 心とする住宅地域 北西6m市道 水道、下水 西尾 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 西尾駅南方 550m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部に位置する利便性に優れた住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西尾市内の名鉄西尾線沿いの戸建住宅の適地となる住宅地域全域。需要者は市内在住の居住者層で自動 車関連業従事者が多く、圏外からの転入は少ない傾向である。近隣地域は市内中心部で、駅への接近性、利便性が高く 、西尾市内でも住宅選好は高い地域である。不動産取引の中心となる価格帯は、土地は１３００～１８００万円程度、 土地建物で３０００～４５００万円程度で、最近の土地、戸建等取引件数はやや減少傾向の推移であると予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、居住を意識した自己の土地取得が多く、比準価格はこの市場実態が反映されたもので実証性 を有する。一方収益価格に関しては、対象地は画地規模及び経済的合理性の観点から賃貸住宅の想定は実現性が低いた め断念した。従って、比準価格は住宅用途の取引実勢が反映され、一般的な土地取得者の行動原理に即して最も説得力 があると判断されるため、比準価格を採用し、市場の特性を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西尾（県） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により、自動車関 連産業、サービス業等の落ち込みがあり、不 透明感から住宅地動向は弱含みの傾向が強く なってきている。 西尾駅に近く、学区、立地環境に人気が高く 、生活利便が良好である。宅地需要は堅調な 推移を保ち、慢性的に供給不足の傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％ 0.0 ％