別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 安城 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 9-2 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　小田　賢治 印  TEL.

鑑定評価額 2,660,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市北山崎町築地１番１外 ②地積 　(㎡) 63,987   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:3 工場 大規模工場のほか倉 庫等も見られる工業 地域 北西12m市道、南西側道 水道、ガス、下水 宇頭 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   380 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 380.0 ｍ、規模　　    60,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 対象標準地を近隣地域と捉え る。 街 路 １２ｍ市道　 交通 施設 宇頭駅西方 1.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場や倉庫が介在する工業地域である。昨年春からの新型コロナウイルスの影響で特に大規模工場用地の 取得は慎重であり、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大規模画地であるため、愛知県内を中心とし広域的なエリアにわたる工業地域と把握した。主たる需要 者は、製造業・物流業等を営む法人である。当地域への新規投資は必ずしも多くない状況といえるが、都市計画法上準 工業地域であるため用途多様性が充分見込まれるものの、新型コロナウイルス感染症により設備投資はより慎重な姿勢 である。画地規模等によって取引総額は異なり、市場における中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り比準価格を得た。なお、規模が大きく賃貸を想定することは現実的ではなく、収益資料の収集も困難である ことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例の中から特に画地規模に留 意して広域的に採用し試算しており、大規模画地の市場の実勢を反映し規範性は高い。以上より、代表標準地との検討 を踏まえ、更に新型コロナウイルス感染症の影響も勘案し、比準価格を以って鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [104.5] [ 99.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り厳しい状況にあるが、個人消費は持ち直し つつあり不動産市場も一時の低迷から改善の 動きも見られる。 大工場が配置されているエリアである。新型 コロナウイルス感染症の影響で大工業地の市 場は停滞している。昨年下水が供給された。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％