別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 安城 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 9-1 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　西尾　綾香 印  TEL.

鑑定評価額 408,000,000 円  １㎡当たりの価格 67,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市今本町石田３５番２外 ②地積 　(㎡) 6,003   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 2:1 工場 中小工場、一般住宅 等の混在する工業地 域 北東15m市道、三方路 水道、ガス、下水 新安城 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 新安城駅北西方 1.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場が連たんする内陸の工業地域である。地域要因に大きな変動は見られず、今後も現況と同様に推移して いくと考えられる。新型コロナウイルス感染症の影響により、地価はやや弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西三河地方を中心とする愛知県に存する工業地域と判定した。工場としての利用のほか、物流施設とし ての利用も考えられる。主たる需要者層は西三河地方に地縁性を有する法人等である。近隣地域は国道１号へのアクセ スもよく、地価は緩やかに上昇している。取引の個別性が強いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。新 型コロナウイルス感染症の影響により業績が悪化した法人も多く、地価はやや弱含みで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は同一需給圏内の工業地域に存する類似性の高い事例であり、実証性の高い比準価格を求めることが できた。規模が大きく、賃貸を想定することは実現性を欠くため収益価格を試算することができなかった。比準価格は 実際の不動産市場において成立した取引事例に基づき算出されており、規範性は高い。したがって、本件では比準価格 を採用し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により業績 が悪化している法人も多く、地価はやや弱含 みとなっている。 国道１号背後の中小工場の建ち並ぶ工業地域 である。価格形成要因に影響を及ぼす大きな 地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％