別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 安城 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 -11 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　有賀　辰彦 印  TEL.

鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市三河安城本町１丁目１７番３ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅も多く見られる 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 三河安城 640m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 三河安城駅西方 640m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅の他に共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており、格別な変動要因はなく、今後も同等な住環境 を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安城市を中心に隣接する刈谷市及び知立市等を含む住宅地域である。主たる需要者は、地元西三河地区 の自動車関連産業の従事者の、一次取得者が多くを占める。地域の、住宅取得意欲は高く需要は堅調であるが、宅地供 給量が少ないことから、高値の取引も多い。地域は、利便性の良い住宅地域であることから、需要は根強いものの、近 時の経済動向から地価は慎重な動きとなっている。取引の中心価格帯は、土地２，５００万円前後とする。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は駅徒歩圏内の住宅地で、賃貸用共同住宅も見られるが、画地規模の制約から経済合理性に見合った共同住 宅を想定することが困難であり、収益還元法の適用を断念した。地域の取引の中心は自用目的が主であり、専ら居住環 境に重きを置く。そこで、市場の実勢を反映した規範性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、対象標準地の前 年価格からの検討及び代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安城 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    159,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 99.9] [102.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により厳し い状況が続きましたが、自動車産業を中心と した地域経済には持ち直しの動きがみられる 。 交通利便性に恵まれ、旺盛な需要に支えられ て地価は上昇傾向を続けてきたが、先行きの 警戒感から需給が停滞し、地価は慎重な動き となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％