別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊田 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -54 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　吉野　竹夫 印  TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市花園町塩倉１１番１９ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 三河八橋 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 三河八橋駅北東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の大きな変動は見られず、現状維持にれ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市南部の愛知環状鉄道、名鉄三河線各駅を最寄駅とする住宅地域の圏域と把握される。標準地所在地域は 一般住宅を中心にアパート等も混在する住宅地域であるが、街路条件・交通接近条件が劣るため需要は弱く、豊田市の 地価水準としては低位にある。需要者は地元居住者の他、自動車関連産業従事者等が中心である。需要の中心となる価 格帯は、敷地規模５０坪を前提に土地１，９００万円前後、新築の戸建物件は４，０００万円程度が標準的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市南部の地域的特性が類似する更地の取引事例により比準することに努めた結果、信頼性のある比準価格が得られた。 一方、アパート等の収益物件も散見されるが、地主による遊休土地活用のための経営が殆どで、投資目的の土地取引は 少なく自用目的での取引が中心であるため収益還元法の適用は割愛した。従って、鑑定評価額の決定にあたっては代表 標準地との比較検討、単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案し、市場性を反映した比準価格により決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    134,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [116.8] [100.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連産業が比較的堅調であるが、コロ ナ禍の影響による先行き不透明感が見られ、 不動産市場は下落傾向にて推移している。 地域要因に格段の変化はなく安定的である。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％