別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊田 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -46 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　栗田　宗治 印  TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市藤岡飯野町向屋下１２３番外 ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が見られる郊外の住 宅地域 南5.6m市道 水道 四郷 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．６ｍ市道 交通 施設 四郷駅北東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧藤岡町内の住宅地域であり、特別の変動要因もなく、現状のまま推移すると見込まれる。市内の住宅地への需 要は堅調であるが、市中心部から離れており需要は限定的で、地価は弱含みでで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊田市郊外の市街化調整区域内に位置する住宅地域である。需要者は地縁者が中心となっており、同一需 給圏外からの転入者は少ない。豊田市の中心部から離れており、人口も微減傾向であり、土地価格水準が低位であり需 要は横這い傾向であるが、価格は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は１０００～１５００万円程度、新 築戸建は２５００～３５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内の住宅地で賃貸用の共同住宅は見られず、賃貸市場が未成熟であることから共同住宅を 想定することは非現実的であり、収益還元法を試算しなかった。比準価格は精度のある取引事例から試算しており、不 動産の市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を標準とし、地元不動産業者のヒアリング結果等も参 考に、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍により落ち込んだが、地場企 業生産は回復堅調となっている。ただ、設備 投資、個人消費、住宅投資などはまだ弱含み である。 当該地域は旧藤岡町内の住宅地域であり、特 記すべき地域要因の変動はない。 変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％