別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊田 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -40 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　水野　昌弘 印  TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 62,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市竹元町外田６４番１外 ②地積 　(㎡) 364   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に農地 も見られる既成住宅 地域 南東4.5m市道、南西側道 水道 若林 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   140 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 若林駅東方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当面は現状程度で推移するが、将来的には農地や農家住宅は一般住宅へと移行していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊田市及び隣接市の概ね市街化調整区域内の住宅地の圏域である。需要者の中心は西三河地区の居住者で 、特に市街化調整区域であることから地縁者、血縁者が多くを占めるものと思料する。周辺市からの流入は殆ど無く、 需要は低位で推移している。土地の供給は農地等からの転換が多く、地元業者・パワービルダーによるミニ開発が主流 である。土地は概ね１０００万円まで、新築の戸建物件は２０００万円までの物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は市街化調整区域内の既成の住宅地域である。近隣に収益物件は見当たらず、自用目的の取引が殆どである。対象 地が市街化調整区域に存する為、収益価格を断念したが、当該地域では投資採算性を指向した収益性より居住性・資産 性を重視した価格形成がなされており、収益価格の断念は特に問題ない。以上により、価格形成を反映する比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,400 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [102.0] 100 62,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊田市の住宅地は堅調に推移してきたが、新 型コロナウイルス感染症流行により人気の高 い市街地中心部を除いて下落となった。 特別な地域要因の変動はない。農家住宅地か ら徐々に一般住宅地へ移行しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％