別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊田 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -37 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　栗田　宗治 印  TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市五ケ丘７丁目１８番１１ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 豊田市 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 豊田市駅南東方 5.5km 法令 規制 １低専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、特別の変動要因もなく、今後も現状維持で推移するものと見込まれる。豊田市内 の住宅地への需要は堅調であるものの、地価は当面、弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊田市、みよし市内一円の住宅地域と把握される。需要者は豊田市及びその周辺市町在住者で自動車関連 産業に勤務する層が中心である。豊田市駅からかなり距離はあるが、居住環境に優れた区画整然とした住宅地域であり 、また豊田市内の住宅地への需要は依然として堅調であるが、地価はコロナ禍の影響で弱含みである。土地は２３００ 万円前後、新築の戸建住宅は４０００万円前後程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、豊田市内の取引事例を中心に試算した実証的な価格で、精度の高い価格が得られた。収益価格については 対象標準地が第１種低層住居専用地域に存し、経済合理性のある共同住宅の想定が困難であり、試算しなかった。当地 域の住宅地取引は自用目的での取引が中心であり、取引価格水準が価格形成の指標となっているため、比準価格を採用 し、地元不動産業者のヒアリング結果等も参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [113.1] [108.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍により落ち込んだが、地場企 業生産は回復堅調となっている。ただ、設備 投資、個人消費、住宅投資などはまだ弱含み である。 当該地域は住環境の良好な住宅地域であり、 特記すべき地域要因の変動はない。豊田市内 の住宅需要は堅調であるものの、地価は弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％