鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

刈谷 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ安城０３２８ -27	安城市		建付地	（　）	不整形	南13m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ安城０３３３ -20	安城市		建付地	（　）	長方形	北東18m県道、中間画地		準住居 (60,200)
c	Ａ刈谷０２２９ -505	刈谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北14m市道、中間画地		２中専 (60,150)
d	Ａ刈谷０２２９ -522	刈谷市		更地	（　）	ほぼ整形	北18m県道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ａ知立０３３４ -3	知立市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,670	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	164,586	100 [ 99.5]	165,413	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	170,000
b	(　 ) 139,383	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	140,791	100 [ 89.8]	156,783		161,000
c	(　 ) 171,609	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,236	100 [ 99.8]	170,577		176,000
d	(　 ) 151,249	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	147,165	100 [ 89.8]	163,881		169,000
e	(　 ) 144,538	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	142,081	100 [ 88.8]	160,001		165,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 168,000 円／㎡]

刈谷 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	78,589,489	16,497,356	62,092,133	50,811,500	11,280,633	（　0.9511） 10,729,010	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	233,239,348 円　　　　（　 86,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

刈谷 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	1,400.00	ＲＣ5	4,151.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	180 ％	2,703 ㎡	68.1 m x 36.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階共同住宅（専有面積７２㎡、３８戸）の外、平面・機械式駐車場計７２台を想定した。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,400.00	60.4	845.00	2,950	2,492,750	5.0	12,463,750
							1.0	2,492,750
2～ 4	居宅	792.00	100.0	792.00	1,485	1,176,120	2.0	2,352,240
							1.0	1,176,120
5～ 5	居宅	360.00	100.0	360.00	1,485	534,600	2.0	1,069,200
							1.0	534,600
～

～

計		4,151.00	86.3	3,581.00		6,555,710		20,589,670
								6,555,710

⑨年額支払賃料	6,555,710 円　×　12ヶ月　＝　 78,668,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,581.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 72 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	78,668,520 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,320,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,639,082 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	76,349,438 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,589,670 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 189,425 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,555,710 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,050,626 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	78,589,489 円　　　　（　 29,075 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ刈谷賃貸２４　　　　-2	1,790 ( 1,693)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [112.0]	100 [ 95.0]	1,602	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,530 円/㎡　月額支払賃料（　 1,485 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ刈谷賃貸２４　　　　-4	1,443 ( 1,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	1,447
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

刈谷 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,775,000 円	755,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,489,656 円	82,988,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,021,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,701,000 円	755,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	755,000 円	755,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	755,000 円	755,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,497,356 円　（　　　　　　 6,103 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	755,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 4,151.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,811,500 円（　　　　　 18,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	78,589,489 円
②総費用	16,497,356 円
③純収益　①－②	62,092,133 円
④建物等に帰属する純収益	50,811,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,280,633 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,729,010 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,969 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,239,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
刈谷 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

刈谷 5-5

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　纐纈　正剛

印

TEL.

鑑定評価額

441,000,000 円

１㎡当たりの価格

163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	刈谷市高倉町１丁目３０５番外				②地積　(㎡)	2,703 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他） (70,180)
	不整形 2:1	店舗兼倉庫Ｓ2	中規模以上の小売店舗が多い、路線商業地域	西16m市道、三方路	水道、ガス、下水	逢妻 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 2,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

逢妻駅東方

1.0km

法令

規制

２住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナの影響により、一年間の変動率はマイナスとなったが、地価動向は底堅く推移しており、今しばらく
は現状維持で推移するものと予測する。但し今後の新型コロナの影響度は不透明である。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、刈谷市を中心とする幹線道路沿いの商業地域がその範囲にあたる。需要者の中心は、店舗・事務所等の
商業施設を目的とする地元の法人事業者、個人事業者のほか、コンビニエンスストアや飲食チェーン店等を営む全国規
模の事業者が考えられる。路線商業地域での出店は、事業用定期借地によるものが大半である。また、取引された場合
でも面積にばらつきがある。新型コロナウイルス感染症の影響もあり、地価はやや不安定要素を含んで推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鑑定評価方式を適用した結果、比準価格と収益価格の２試算価格を得た。比準価格は市場性を反映した実証的価格であ
る。事例の信頼性は高く、また比準の精度も高い。一方収益価格は不動産の収益性に着目して求めた理論的数値である
が当該地域は繁華性が十分でなく元本と収益との関係が希薄であるため、低めに試算された。以上を総合的に勘案して
比準価格を中心に、他の公示価格との均衡を考慮し、収益価格は参考程度として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　刈谷 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 170,000 円／㎡

[ 97.1]
100

100
[106.0]

100
[ 98.7]

[103.0]
100

163,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    165,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナの影響から厳しい状態であ
り、設備投資は減少傾向、個人消費は低水準
、住宅投資は減少傾向、公共投資は増加傾向
となっている。

特記すべき地域要因の変動はない。

特記すべき個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

刈谷 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ刈谷０２１８ -506	刈谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ刈谷０２２９ -522	刈谷市		更地	（　）	ほぼ整形	北18m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ刈谷０２１８ -507	刈谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m県道、南6m、角地		近商 (100,200)
d	Ａ刈谷０２１８ -508	刈谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,629	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	175,218	100 [ 109.0]	160,750	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	166,000
b	(　 ) 151,249	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	147,165	100 [ 94.9]	155,074		160,000
c	(　 ) 160,632	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	151,674	100 [ 88.9]	170,612		176,000
d	(　 ) 118,703	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	115,854	100 [ 78.8]	147,023		151,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

刈谷 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	81,977,462	17,284,530	64,692,932	53,772,700	10,920,232	（　0.9511） 10,386,233	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	225,787,674 円　　　　（　 83,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

刈谷 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	1,400.00	ＲＣ5	4,151.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	180 ％	2,703 ㎡	68.1 m x 36.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階は平均専有面積７２㎡２ＬＤＫタイプの住宅を想定。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

ＥＶ、階段、廊下等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,400.00	60.4	845.00	3,000	2,535,000	5.0	12,675,000
							1.0	2,535,000
2～ 4	住宅	792.00	100.0	792.00	1,494	1,183,248	3.0	3,549,744
							1.0	1,183,248
5～ 5	住宅	360.00	100.0	360.00	1,494	537,840	3.0	1,613,520
							1.0	537,840
～

～

計		4,151.00	86.3	3,581.00		6,622,584		24,937,752
								6,622,584

⑨年額支払賃料	6,622,584 円　×　12ヶ月　＝　 79,471,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,581.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 72 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	79,471,008 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,320,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,189,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	79,601,458 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,937,752 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 236,909 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,622,584 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,139,095 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	81,977,462 円　　　　（　 30,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ刈谷賃貸２４　　　　-4	1,443 ( 1,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,472	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,540 円/㎡　月額支払賃料（　 1,494 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ刈谷賃貸２９　　　　-505	1,607 ( 1,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,623
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

刈谷 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,995,000 円	799,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,513,730 円	83,791,008　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,028,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,149,800 円	799,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	799,000 円	799,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	799,000 円	799,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,284,530 円　（　　　　　　 6,395 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	799,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 4,151.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	53,772,700 円（　　　　　 19,894 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	81,977,462 円
②総費用	17,284,530 円
③純収益　①－②	64,692,932 円
④建物等に帰属する純収益	53,772,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,920,232 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,386,233 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,842 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 225,787,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,500 円／㎡）