鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

刈谷 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ安城０３０１ -48	安城市		更地	（　）	長方形	北西14.8m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	Ａ豊橋０３２３ -26	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ刈谷０２２９ -9	刈谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16.1m市道、中間画地		２住居 (60,193)
d	Ａ刈谷０３２６ -25	刈谷市		底地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、東8m、北8.2m、三方路		近商 (100,200)
e	Ａ知立０２１４ -517	知立市		建付地	（　）	長方形	北東12m区画街路、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,226	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	179,140	100 [ 64.4]	278,168	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	278,000
b	(　 ) 199,580	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	199,580	100 [ 67.9]	293,932		294,000
c	(　 ) 149,254	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	150,000	100 [ 67.8]	221,239		221,000
d	(　 204,067) 204,067	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	190,717	100 [ 73.0]	261,256		261,000
e	(　 ) 215,973	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	212,949	100 [ 80.0]	266,186		266,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 274,000 円／㎡]

刈谷 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地であり、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,002,625	9,648,976	32,353,649	27,941,600	4,412,049	（　0.9299） 4,102,764	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	93,244,636 円　　　　（　 188,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

刈谷 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	371.00	ＲＣ5	1,855.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	496 ㎡	18.0 m x 27.5 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し約２５０㎡、２階以上は分割可能な事務所約２７３㎡、屋外駐車場を３台想定。

⑦有効率　 72.1 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	371.00	67.4	250.00	3,100	775,000	5.0	3,875,000
							1.0	775,000
2～ 5	事務所	371.00	73.3	272.00	2,676	727,872	5.0	3,639,360
							1.0	727,872
～

～

～

計		1,855.00	72.1	1,338.00		3,686,488		18,432,440
								3,686,488

⑨年額支払賃料	3,686,488 円　×　12ヶ月　＝　 44,237,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,338.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,237,856 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,562,068 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,963,788 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,432,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 169,578 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,686,488 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 869,259 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,002,625 円　　　　（　 84,683 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ刈谷賃貸１８　　　　-501	2,675 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,846	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,733 円/㎡　月額支払賃料（　 2,676 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ刈谷賃貸２９　　　　-502	2,463 ( 2,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,620
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

刈谷 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,120,000 円	424,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,335,776 円	44,525,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,020,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,324,800 円	424,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	424,000 円	424,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	424,000 円	424,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,648,976 円　（　　　　　　 19,454 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	424,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,855.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,941,600 円（　　　　　 56,334 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,002,625 円
②総費用	9,648,976 円
③純収益　①－②	32,353,649 円
④建物等に帰属する純収益	27,941,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,412,049 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,102,764 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,272 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,244,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
刈谷 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

刈谷 5-4

愛知県

愛知第８

氏名

不動産鑑定士　荒川　鶴章

印

TEL.

鑑定評価額

132,000,000 円

１㎡当たりの価格

267,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	刈谷市桜町１丁目２４番				②地積　(㎡)	496 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ5	事務所、小売店舗等が混在する駅前の商業地域	南東（駅前広場）県道	水道、ガス、下水	刈谷駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場（県道）

交通

施設

刈谷駅北方駅前広場接
面

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域はＪＲ刈谷駅前広場に面する商業地域で、北側地域で再開発ビル建築が進行しており、今後も発展が続
くものと予測する。地価水準は新型コロナの影響もあるが、上昇傾向で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 267,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は刈谷市を中心に隣接する西三河各市に存する主要駅周辺の商業地域である。需要者は西三河地域の法人、
投資家が中心であるが、マンション建築を目的としたディベロッパーの需要も考えられる。昨年発生した新型コロナウ
イルス感染症の影響を受け、刈谷駅前の稀少な立地条件から底堅く推移してきた地価は弱含みに転じている。需要の中
心は、規模等により大きく相違するが、５００㎡前後で総額１３，０００万円～１４，０００万円前後が中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

刈谷駅前の商業地域で収益物件も見られる地域であるが、取引は自用目的が中心である。比準価格は刈谷市内の類似性
のある商業地の取引事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方収益価格は、土地の価格
に見合った賃料形成がされておらず低く試算された。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を重視し、収益価格を参
酌し、また代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　刈谷 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 170,000 円／㎡

[ 97.1]
100

100
[106.0]

100
[ 58.0]

[100.0]
100

268,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    269,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り依然厳しい状況にあり、刈谷市商業地の地
価は若干下落傾向で推移している。

ＪＲ刈谷駅前の商業地域で、北東側ブロック
に複合ビルが建設中である。新型コロナの影
響から地価は若干下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

刈谷 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ刈谷０２２０ -9	刈谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
b	Ａ刈谷０２１８ -506	刈谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ刈谷０２２９ -24	刈谷市		更地	（　）	ほぼ台形	東14.5m市道、南3.5m、角地		１住居 (60,200)
d	Ａ刈谷０３２６ -42	刈谷市		更地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,802	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	148,304	100 [ 57.6]	257,472	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	257,000
b	(　 ) 172,629	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	175,218	100 [ 60.2]	291,060		291,000
c	(　 ) 139,601	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	136,837	100 [ 53.9]	253,872		254,000
d	(　 ) 338,115	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	338,115	100 [ 76.4]	442,559		443,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -34.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 267,000 円／㎡]

刈谷 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,978,466	9,293,410	31,685,056	26,689,500	4,995,556	（　0.9299） 4,645,368	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	105,576,545 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

刈谷 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	371.00	ＲＣ5	1,855.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	496 ㎡	18.0 m x 27.5 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸し）、２階～５階は事務所、屋外駐車場３台を想定。使用容積率は地域の標準的容積率である。

⑦有効率　 72.1 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	371.00	67.4	250.05	3,210	802,661	5.0	4,013,305
							1.0	802,661
2～ 5	事務所	371.00	73.3	271.94	2,568	698,342	5.0	3,491,710
							1.0	698,342
～

～

～

計		1,855.00	72.1	1,337.81		3,596,029		17,980,145
								3,596,029

⑨年額支払賃料	3,596,029 円　×　12ヶ月　＝　 43,152,348 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,337.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,152,348 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,475,228 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,965,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,980,145 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 165,417 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,596,029 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 847,929 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,978,466 円　　　　（　 82,618 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ刈谷賃貸２９　　　　-502	2,463 ( 2,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	2,369	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,623 円/㎡　月額支払賃料（　 2,568 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ刈谷賃貸１８　　　　-501	2,675 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,501
c	Ｂ刈谷賃貸２９　　　　-501	2,843 ( 2,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,000

刈谷 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,025,000 円	405,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,303,210 円	43,440,348　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,024,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,131,000 円	405,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	405,000 円	405,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	405,000 円	405,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,293,410 円　（　　　　　　 18,737 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	405,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,855.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,689,500 円（　　　　　 53,809 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,978,466 円
②総費用	9,293,410 円
③純収益　①－②	31,685,056 円
④建物等に帰属する純収益	26,689,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,995,556 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,645,368 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,576,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）