別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 刈谷 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   刈谷 -28 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲 印  TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 96,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈谷市東境町下池１２番３ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農家 住宅等が見られる住 宅地域 北東4.2m市道 水道、ガス、下水 富士松 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 富士松駅北東方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に農家住宅等が見られる住宅地域であるが、一般住宅への建替えが進み住宅地として熟成するもの と予測する。新型コロナウイルス感染症の影響がなくなれば、地価水準は上昇傾向に戻ると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に刈谷市、知立市の住宅地域である。主たる需要者は、西三河地域の企業に勤務する一次取得者で、同 一需給圏外からの転入者は少ない。国道１号線以北は刈谷市内においてはやや人気薄の地域であったが、刈谷市中心部 の価格の上昇に伴って当該地域も近年需要が増しており地価は基本的には堅調である。しかし、新型コロナウイルス感 染症の影響は否めず令和２年の前半は若干の下落も想定された。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格を得た。なお、画地規模が小さいことから、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困 難と判断し、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算しており、 市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価 額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　刈谷 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [103.0] 100 [118.7] [101.0] 100 96,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連産業の業績はなお堅調であり取得 者の所得水準も高いが、新型コロナウイルス 感染症の影響は否めず取引はいまだ停滞して いる。 周辺地域は郊外に位置する既成の住宅地域で ある。価格形成要因に影響を及ぼす特段の地 域要因の変動はない状況であるが、割安感も ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％