別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 刈谷 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   刈谷 -8 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲 印  TEL.

鑑定評価額 31,000,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈谷市大正町５丁目３１６番 ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 刈谷市 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 刈谷市駅南東方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅を主とする区画整然とした住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状のまま推 移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は刈谷市内の区画が整然とした住宅地域である。主たる需要者は、西三河地域の企業に勤務する一次取得者 で、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地区の自動車産業従事者の所得水準は非常に高く、条件が優る住宅地の 需要は堅調であり、供給が少ないこともあって、地価動向は基本的には上昇基調にある。新型コロナウイルス感染症の 影響は否めず令和２年の前半は若干の下落も想定されたが、後半には持ち直した感がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格を得た。なお、画地規模が小さく、間口も狭いので、経済合理性に見合った共同住宅を想定する ことが困難であり、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算して おり、市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑 定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　刈谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    199,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [125.5] [101.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    162,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連産業の業績はなお堅調であり取得 者の所得水準も高いが、新型コロナウイルス 感染症の影響は否めず取引はいまだ停滞して いる。 刈谷市駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域 で、市場での人気は高い。需要は基本的には 旺盛である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％