別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 碧南 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   碧南 -16 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　西尾　綾香 印  TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 碧南市宮町４丁目１４番 ②地積 　(㎡) 304   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農漁家住 宅等が建ち並ぶ住宅 地域 北5.5m市道 水道、下水 碧南 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 碧南駅南西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市南部に位置する農家住宅等が建ち並ぶ旧来からの住宅地域である。地域要因の変動も予定されておらず、今後 もしばらくは現況と同様に推移していくと考えられる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、碧南市を中心とした、高浜市等の近隣市を含む住宅地域である。主たる市場参加者は碧南市地縁 者のほか、自動車産業等の周辺企業に勤務する３０代～４０代の一次取得者層である。碧南市の人口は外国人住民の増 加に牽引され増加傾向が続いていたが、新型コロナウイルス感染症の影響もあり、総人口は減少に転じている。当該地 域は市南部に存する旧来からの住宅地域で、海抜が低く、需要は低調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算において採用した取引事例は類似性の高い事例であり、実証性の高い価格を求めることができた。収益 価格は、近隣地域は農家住宅等が建ち並んでおり、経営が成り立つ賃貸住宅を想定することは現実的でないため、試算 することができなかった。同一需給圏内においては自用の住宅地を求める個人が主たる需要者層となっていることから 、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　碧南 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 56,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響や自動車関 連産業の不調もあり、地価はやや弱含みとな っている。利便性の高い地域では大きな影響 は見られない。 市南部に存する海抜の低い旧来からの住宅地 域であり、需要は弱含みである。価格形成要 因に影響を及ぼす大きな地域要因の変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％