別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 碧南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   碧南 -11 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　龍 印  TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 碧南市前浜町５丁目８８番外 ②地積 　(㎡) 393   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に小 工場等も建ち並ぶ住 宅地域 南東5.7m市道 水道、下水 碧南 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．７ｍ市道 交通 施設 碧南駅南方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする市街化調整区域内の旧来からの既成住宅地域であり、当面は現状の利用状況で推移するも のと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は碧南市及び隣接する西尾市の市街化調整区域内に存する住宅地域一円である。需要者は地元居住者やその 親族等の地縁を有する個人が中心である。近隣地域は市街化調整区域に指定されているため、需要者が限定的であるこ とに加え、矢作川と蜆川に挟まれた三角州の中にあって水害リスクの懸念もあることから、地価は下落傾向が続いてい る。需要の中心となる価格帯は、市街化調整区域内の取引が極めて少ないため、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は自用目的の取引が主体の住宅地域である。市街化調整区域内の旧来からの既成住宅地域であり 、アパート等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用できなかった。従って、規 範性の高い取引事例との比較により求められた市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [112.4] [100.0] 100 39,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により落ち 込んだ地域経済は、自動車関連産業を中心に 持ち直しの動きが見られるが、依然先行きは 不透明である。 市街化調整区域内の旧来からの既成住宅地域 であり、地域要因に特段の変化は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％