別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 津島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津島 -2 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　國島　章民 印  TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 77,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津島市柳原町２丁目１２番 ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,176) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が密集す る利便性の良い既成 住宅地域 南4.4m市道 水道、ガス、下水 津島 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．４ｍ市道 交通 施設 津島駅東方 350m 法令 規制 １住居 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い住宅地域で周辺で宅地分譲が増えていることから、徐々に住宅地域として熟成されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄津島線及び尾西線沿線で、概ね津島市及び周辺市町の住宅地域。需要者は圏内の居住者が大半を占め る。津島市の住宅地域は全体としては需要は弱いものの、近隣地域は、駅、商業施設への利便性より、住宅分譲などで 取引が比較的活発な地域であったが、市場にはやや停滞感が見られる。需要の中心となる価格帯は、土地で１０００～ １５００万円、新築戸建住宅は２５００～３０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地規模が小さ く共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり 、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、他の標準地との均 衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　津島 -3                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     78,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ベッドタウンとしての競争力は弱く、雇用の 受け皿となる産業がないことから、津島市の 人口は減少傾向をたどっている。 市内の住宅地域の中では需要は比較的高い地 域であるが、新型コロナウイルス感染症の影 響により市場に停滞感が存する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％ -0.8 ％