別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊川 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -32 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　鳥居　信行 印  TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市下長山町堺８４番４外 ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 牛久保 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   190 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 牛久保駅西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の混在住宅地域であり、今後も農地等の宅地利用を進めつつ漸次熟成していくものと見込まれる。コロナ禍 の影響が長引けば、安定的な推移にあった地価水準への下落圧力が表れるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊川市の市街地の中でも、主にＪＲ飯田線、名鉄豊川線沿線一円の住宅地域である。需要者は市内在住 の一次取得者が中心である。新型コロナウイルス感染症の先行き不安感から市場は停滞し、物件選別は厳しさを増して いる状況下、土地の値頃感が窺える当地域の潜在需要は底堅く、目下のところ地価への影響は殆ど窺えない。取引で中 心となるのは、更地物件で１，３００万円前後、新築戸建物件で３，０００万円までと把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、農家住宅の多い既成の住宅地であり、対象標準地は画地規模が小さく、賃貸経営が可能な共同住宅等の建築 は困難であるため収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が中心で、実際の取引事例に基づく比準価格は、居住の 快適性、利便性等が重視される住宅地の市場性を反映した実証的な価格である。従って、説得力を有する比準価格を採 用し、代表標準地との均衡、激動下における直近の市場動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [120.8] [100.0] 100 71,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は東三河で唯一微増推移。コロナ 禍の終息目処が見えない状況下、不動産市場 は停滞感が色濃く、取引価格も軟調傾向であ る。 居住環境等に目立った変動はなく、近くにド ラッグストアの進出が見られる等、地価は概 ね横這い基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％