別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 春日井 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -49 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小川　隆文 印  TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市松河戸町１丁目８番３ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 勝川 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   140 ｍ、南   130 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 勝川駅南東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業で整備された住宅地で、中規模一般住宅地域として熟成が進みつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央本線勝川駅駅勢圏を中心とする住宅地である。需要者の多くは、名古屋市等への通勤者と市内 の企業や工場への通勤者である。名古屋市へ近く、利便性は比較的良好で、区画整理により街区も良好に配置され熟成 が進んでいる。河川に近い平坦地であり、需要の減退期には影響を受ける。需要の中心となる価格帯は、土地で１，５ ００～２，５００万円前後、新築戸建住宅で３，０００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。近隣地域は住宅 地域で自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される。比準価格は、査定価格間で開差が 生じているが、規範性のある更地の事例を中心に安定的な水準で決定しており説得力があり、代表標準地の規準価格と も均衡を得ている。以上から比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [120.7] [100.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 春日井市の住宅地は新型コロナの影響で４、 ５月は需要が急速に減退したが、６月以降持 ち直している。ただし、物件の選別は厳しく なっている。 国道３０２号と庄内川に挟まれており、地域 の熟成が進行しているが新型コロナ以降地価 は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％