別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 春日井 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -43 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　岡崎　智子 印  TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市大泉寺町字山畑９８９番２ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する既成住宅 地域 南東4m市道 水道、ガス 神領 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 神領駅北西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅が多い集落地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると 予測する。需要は弱含みであり、地価水準は横ばい乃至緩やかな下落が続くと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、春日井市の中心市街地外延部に位置する住宅地域一円である。需要者の中心は、春日井市に地縁を有す る個人である。市街化調整区域内の既成集落内にあることから、外部からの転入は少なく需要は限定的であり、地価は 弱含みで推移している。中心となる価格帯を見出すことは困難であるが、土地は総額で９００万円～１，３００万円程 度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に所在し、周辺には収益物件がほとんどみられず賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなか った。本件においては比準価格のみを試算したが、当該価格は実際の取引事例により求めており、市場の実態を反映し 規範性を有する。以上から、比準価格を採用し、他の標準地等との広域的な価格バランス検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は横ばい傾向。市郊外の住宅地価は 概ね横ばい傾向にあったが、新型コロナウイ ルス感染症の影響を受けて土地取引に停滞感 が認められる。 市街化調整区域内の集落であり、地域要因に 特段の変動はみられない。町内人口は微減し 土地需要は限定的であり、地価は緩やかな下 落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％